NORD SPACE – kiedy inwestor szuka idealnego generalnego wykonawcy

Kiedy po raz pierwszy spotkaliśmy się z przedstawicielami NORD SPACE, ich pierwszy obiekt w Polsce był już praktycznie ukończony. Budowę prowadził inny generalny wykonawca. Dla nas była to nietypowa sytuacja.

Jeżeli współpraca przebiega sprawnie, inwestorzy najczęściej wracają do tego samego partnera przy kolejnych realizacjach. Dlatego już przed pierwszym spotkaniem zadawaliśmy sobie pytanie, czy rzeczywiście szukają nowego wykonawcy, czy po prostu chcą porównać rynek i zebrać kolejne oferty.

Postanowiliśmy nie zgadywać. Zależało nam na tym, żeby poznać ludzi stojących za inwestycją, zrozumieć ich sposób myślenia i dowiedzieć się, dlaczego w ogóle rozważają współpracę z kolejną firmą.

Pierwszy spacer po budowie powiedział nam wszystko

Pierwsze spotkanie odbyło się na placu budowy premierowej inwestycji NORD SPACE w Polsce. Już po kilku minutach wiedzieliśmy, że ten spacer będzie znacznie cenniejszy niż niejedna prezentacja w sali konferencyjnej.

Nie budujemy przewagi krytykując innych wykonawców. Każda budowa ma swoją historię i każda sytuacja ma wiele przyczyn. Zamiast oceniać, zaczęliśmy słuchać.

Budynek funkcjonował i z zewnątrz wyglądał poprawnie. Dopiero bliżej widać było drobne poprawki wykonywane już po montażu, elementy wykańczane na budowie, a nie przygotowane fabrycznie i rozwiązania, które można było wykonać zdecydowanie staranniej. Chcieliśmy zrozumieć, co wydarzyło się wcześniej i czego NORD SPACE oczekuje od partnera przy następnych inwestycjach.

„Po pierwszej inwestycji wiedzieliśmy już, że przy kolejnych obiektach potrzebujemy partnera, który będzie nie tylko realizował budowę, ale będzie potrafił myśleć razem z nami o rozwoju całego biznesu.”

– Piotr Ciechowicz, Nordspace

Zamiast sprzedawać ofertę, chcieliśmy zrozumieć biznes klienta 

Po pierwszym spotkaniu zapadła decyzja o przygotowaniu oferty. Zrobiliśmy dokładnie to, co robimy przy każdym projekcie. Próbowaliśmy zrozumieć, jak wygląda model biznesowy NORD SPACE i jakie wyzwania stoją przed firmą w najbliższych latach.

To właśnie podczas tych rozmów padła informacja, która całkowicie zmieniła perspektywę całej współpracy. NORD SPACE nie planowało budowy jednej czy dwóch hal. Plan zakładał stworzenie sieci około stu obiektów na terenie całej Polski.

Nie rozmawiamy o pojedynczej inwestycji. Rozmawiamy o partnerstwie, które – jeśli obie strony zdadzą ten pierwszy egzamin – może potrwać przez wiele lat.

Jednocześnie okazało się, że firma jest już w trakcie zakupu kolejnych działek. Jedna znajdowała się w Zgorzale, druga w Lesznowoli. Dla inwestycji w Zgorzale otrzymaliśmy zadanie przygotowania projektu. Równolegle rozpoczęły się rozmowy dotyczące budowy kolejnego obiektu – we wspomnianej Lesznowoli, gdzie uzyskanie pozwolenia na budowę było już w trakcie.

Co ciekawe, przedstawiciele NORD SPACE wielokrotnie podkreślali, że od samego początku zwrócili uwagę na coś, co dla nas jest standardem: tempo działania, szybkość odpowiedzi, łatwość kontaktu. Jednak przede wszystkim ważny był fakt, że nie próbowaliśmy dopasować klienta do gotowego rozwiązania. To rozwiązanie dopasowywaliśmy do klienta.

Rozwiązania, które zdecydowały o powodzeniu budowy

Istotnym elementem przygotowań była weryfikacja rozwiązań stosowanych przez NORD SPACE na Litwie pod kątem polskich przepisów i wymagań formalnych. Nie wszystkie sprawdzone za granicą rozwiązania można było przenieść do polskich realiów wprost. Dlatego każdą z nich przeanalizowaliśmy pod kątem obowiązujących norm, procedur administracyjnych i lokalnych uwarunkowań, eliminując ryzyko kosztownych zmian w trakcie realizacji.

Przy okazji podczas analizy dokumentacji wykryliśmy zapis, który mógł wygenerować całkowicie niepotrzebne koszty. W projekcie przyjęto założenie, że do obiektu każdego dnia będzie wjeżdżać intensywny ruch samochodów ciężarowych. Na tej podstawie urząd zażądał przebudowy drogi oraz wykonania specjalnego zjazdu z drogi publicznej, którego koszt przekraczał 200 tysięcy złotych.

Po zweryfikowaniu rzeczywistego sposobu funkcjonowania obiektu okazało się, że założenie było błędne. Magazyny NORD SPACE są przeznaczone przede wszystkim dla lokalnych przedsiębiorców, a ruch ciężarowy ma tam charakter marginalny. Dzięki ponownej analizie dokumentacji udało się uniknąć realizacji kosztownych i nieuzasadnionych robót.

To właśnie takie działania pokazały inwestorowi, że nie ograniczamy się wyłącznie do wykonania projektu i budowy. Naszą rolą jest również weryfikowanie przyjętych założeń, wychwytywanie ryzyk i proponowanie rozwiązań, które chronią zarówno budżet, jak i harmonogram inwestycji.

Zima zatrzymała budowę, ale nie zatrzymała jednak przygotowań

Harmonogram był gotowy, projekt dopracowany, zaczęliśmy zamawiać materiały i zlecać poszczególne zakresy robót. Pozostawało rozpocząć budowę.

Jednak zima z przełomu lat 2025 i 2026 była znacznie sroższa niż te, do których się ostatnio przyzwyczailiśmy. Temperatury przez dłuższy czas spadały do minus piętnastu stopni. W takich warunkach prowadzenie robót fundamentowych jest niemożliwe. Nie da się kopać, nie da się betonować, a przyspieszanie budowy na siłę kończy się zwykle problemami, które wracają po kilku miesiącach albo latach.

Dla inwestora takie sytuacje bywają frustrujące. Na placu budowy niewiele się dzieje, harmonogram stoi w miejscu, a oczekiwany efekt wciąż jest bardzo odległy. Naszym zadaniem było zrobić wszystko, żeby ten czas nie został zmarnowany.

Równolegle prowadziliśmy prace projektowe, zamawialiśmy zbrojenie, przygotowywaliśmy dostawy materiałów i dopinaliśmy wszystkie elementy organizacyjne. Wprowadzaliśmy również do projektu zmiany ustalone z inwestorem. Wiedzieliśmy, że kiedy tylko pogoda pozwoli wrócić na budowę, każda dobrze wykorzystana godzina zaprocentuje.

Zespół musiał najpierw udowodnić swoją wartość

W tym samym czasie poznawaliśmy zespół inspektorów nadzoru, który współpracował z NORD SPACE już przy pierwszej inwestycji. Nie ukrywamy, że na początku patrzyli na nas z pewnym dystansem.

Nasz zespół był młody. Młodzi kierownicy budowy i inżynierowie. Dla części osób mogło to budzić pytania, czy poradzimy sobie z prowadzeniem tak wymagających inwestycji.

Od początku skupiliśmy się na tym, żeby każda decyzja była dobrze przemyślana, każda odpowiedź konkretna, a każdy problem rozwiązywany możliwie jak najszybciej. Z perspektywy czasu wiemy, że właśnie to miało największe znaczenie.

Po kilku tygodniach nikt już nie rozmawiał o naszym doświadczeniu. Liczyła się jakość współpracy.

Kiedy przyszła odwilż, wszystko ruszyło jednocześnie

Wraz z poprawą pogody, obie budowy nabrały zupełnie innego tempa. Na początku największą część prac stanowiły roboty ziemne i fundamentowe.

To etap, podczas którego inwestor często ma poczucie, że niewiele się zmienia. Codziennie na budowie pracuje kilkanaście osób, sprzęt działa od rana do wieczora, a wizualnie postęp wydaje się niewielki. Najważniejsze rzeczy powstają wtedy pod ziemią.

Jednocześnie praktycznie co tydzień odbywały się narady z udziałem inwestora, inspektorów oraz naszego zespołu. To nie były spotkania organizowane tylko po to, żeby omówić postęp prac. Analizowaliśmy rozwiązania projektowe, planowaliśmy kolejne etapy i staraliśmy się wyłapywać potencjalne problemy, zanim pojawią się na budowie.

Na dobrej budowie zmiany są czymś naturalnym

Jest takie przekonanie, że jeśli projekt został wykonany, to później wystarczy już tylko budować. W praktyce wygląda to zupełnie inaczej. Podczas realizacji niemal każdej inwestycji pojawiają się nowe pomysły, dodatkowe potrzeby albo sytuacje, które wymagają zmiany wcześniejszych założeń.

To nie jest problem. Problemem jest brak przygotowania na takie sytuacje. W przypadku NORD SPACE zmian również było sporo.

Jedne wynikały z rozwoju samego projektu, inne z nowych pomysłów inwestora albo z konieczności dopasowania rozwiązań do polskich przepisów. Naszym zadaniem było tak prowadzić inwestycję, żeby te zmiany nie powodowały niepotrzebnych opóźnień.

Dwie budowy, wiele frontów i jeden wspólny cel 

Obie inwestycje weszły w najbardziej intensywny etap realizacji. Na place budowy wjechała konstrukcja stalowa. Rozpoczął się montaż obudowy. Równolegle wykonywaliśmy instalacje, posadzki przemysłowe i prace elektryczne.

Łącznie prowadziliśmy roboty na sześciu lub siedmiu frontach jednocześnie.

Realizacja dwóch inwestycji równolegle wymagała znacznie więcej niż sprawnej organizacji placu budowy. Kluczowe było stworzenie procesu, który pozwalał przewidywać ryzyka i eliminować je, zanim zaczęły wpływać na harmonogram lub budżet.

Jednym z pierwszych kroków była decyzja o powołaniu osobnych zespołów podwykonawców dla każdej lokalizacji. Dzięki temu obie budowy mogły być prowadzone niezależnie od siebie, bez ryzyka, że opóźnienia lub problemy na jednej inwestycji przełożą się na drugą. Pozwoliło to utrzymać wysokie tempo prac i zapewnić pełną kontrolę nad realizacją obu obiektów.

To zwiększało koszty organizacyjne, ale znacząco ograniczało ryzyko. Nie chcieliśmy dopuścić do sytuacji, w której problemy jednego podwykonawcy zatrzymają postęp prac na dwóch różnych inwestycjach. Dzięki temu mogliśmy prowadzić obie realizacje niezależnie od siebie i utrzymywać zakładane tempo prac.

– Władysław Krzeski, kierownik projektu CS Construction

„Z biegiem czasu przestaliśmy patrzeć na CS Construction wyłącznie jak na generalnego wykonawcę. Coraz częściej mieliśmy poczucie, że pracujemy z zespołem, który po prostu jest częścią naszego projektu i razem z nami szuka najlepszych rozwiązań.”

– Piotr Ciechowicz, NORD SPACE

Z czasem coraz częściej pojawiały się pytania wykraczające daleko poza zakres klasycznej współpracy z generalnym wykonawcą. Analizowaliśmy kolejne działki, przygotowywaliśmy układy funkcjonalne nowych obiektów.

Nasi architekci opracowywali koncepcje zagospodarowania przyszłych inwestycji. Coraz częściej uczestniczyliśmy również w rozmowach dotyczących rozwoju całej sieci NORD SPACE w Polsce.

To naturalna konsekwencja sposobu, w jaki prowadzimy inwestycje. Nie chcemy być firmą, która pojawia się na budowie, realizuje kontrakt i znika. Naszym celem jest wspieranie inwestora na każdym etapie procesu — od pierwszej analizy działki aż po kolejne inwestycje.

Polski rynek rządzi się własnymi zasadami

Współpraca z NORD SPACE jest dla nas ciekawa również z innego powodu. Firma rozwija swój model biznesowy z sukcesem na Litwie, a Polska jest jednym z najważniejszych kierunków dalszej ekspansji.

Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że skoro oba kraje funkcjonują w ramach Unii Europejskiej, proces inwestycyjny powinien wyglądać podobnie. W praktyce różnic jest naprawdę dużo:

• przepisy przeciwpożarowe,
• procedury administracyjne,
• warunki techniczne,
• interpretacje urzędów.

To wszystko sprawia, że rozwiązania sprawdzające się na Litwie nie zawsze można przenieść do Polski w skali jeden do jednego.

W trakcie współpracy regularnie uczestniczyliśmy w spotkaniach z litewskim zespołem NORD SPACE, prowadzonych zarówno online, jak i podczas spotkań w Polsce. Naszą rolą było nie tylko projektowanie czy prowadzenie budowy, ale również weryfikowanie pomysłów pod kątem polskich realiów i obowiązujących przepisów.

Zaufanie buduje się kolejnymi decyzjami

Najlepszym podsumowaniem tej historii nie są jednak słowa, a kolejne inwestycje. W momencie przygotowywania tego materiału kończymy współpracę przy dwóch pierwszych obiektach. Realizujemy już trzecią halę w Jankach. Jednocześnie prowadzimy prace projektowe i uzgadniamy warunki realizacji czwartej inwestycji w Łomiankach.

„Od początku mówiliśmy, że chcemy wybudować około stu obiektów w Polsce. C&S od razu odpowiedziało: jesteśmy gotowi. Dzisiaj, patrząc na kolejne wspólne inwestycje, widzimy, że nie były to tylko dobrze brzmiące słowa.”

– Piotr Ciechowicz, Nordspace

Co ta historia pokazuje innym inwestorom?

Każda inwestycja jest inna, ale doświadczenia z realizacji dla NORD SPACE pokazują kilka uniwersalnych wniosków.

Po pierwsze – dobry generalny wykonawca zaczyna tworzyć wartość na długo przed wejściem na plac budowy. Analiza projektu, wychwycenie błędów czy wsparcie w przygotowaniu inwestycji często pozwalają zaoszczędzić znacznie więcej niż późniejsze negocjacje cenowe.

Po drugie – partnerstwo nie kończy się na podpisaniu umowy. W trakcie budowy pojawiają się nowe pomysły, zmiany i wyzwania. Kluczowe jest to, jak szybko zespół potrafi na nie reagować i czy potrafi prowadzić inwestora przez cały proces.

I wreszcie po trzecie – najlepszą rekomendacją nie są referencje, ale kolejne wspólne realizacje. To właśnie one pokazują, że współpraca opiera się na zaufaniu, a nie na jednorazowym kontrakcie.

Jeżeli planujesz budowę hali przemysłowej i szukasz partnera, który spojrzy na inwestycję szerzej niż tylko przez pryzmat samej realizacji, porozmawiajmy. Chętnie pokażemy Ci, jak wygląda proces prowadzenia inwestycji w CS Construction i wspólnie sprawdzimy, jakie rozwiązania najlepiej sprawdzą się w Twoim przypadku.