Projekt gotowy, kosztorys podpisany, teren przekazany, ekipa wchodzi na budowę. A potem… nagle w ziemi pojawia się składowisko odpadów, woda gruntowa zalewa wykop, albo okazuje się, że przez działkę przechodzi niezinwentaryzowana instalacja. Brzmi znajomo?
Takie sytuacje nie należą do rzadkości. W branży mówimy wtedy o robocie koniecznej – pracach, które nie były przewidziane w kosztorysie, a mimo to trzeba je wykonać, żeby budowa mogła iść dalej. Dla inwestora to często zaskoczenie i dodatkowy koszt. Dla wykonawcy – wyzwanie logistyczne i czasowe. Dla obu stron – moment, w którym liczy się dobra komunikacja, odpowiednie procedury i szybkie działanie. I choć brzmi to jak problem, z odpowiednim podejściem nie musi być zagrożeniem dla Twojej inwestycji.
Robota konieczna to praca, której nie dało się przewidzieć na etapie projektowania i kosztorysowania, ale która musi zostać wykonana, żeby zrealizować całą inwestycję. W odróżnieniu od robót dodatkowych, nie wynika z woli inwestora, tylko z realiów technicznych odkrytych w trakcie prac.
Przykłady robót koniecznych:
Wszystkie te roboty mają wspólne cechy: nie były możliwe do przewidzenia na etapie oferty, zaskakują wykonawcę i inwestora, ale ich pominięcie mogłoby zatrzymać budowę albo wpłynąć na bezpieczeństwo obiektu.
Wbrew pozorom to nie jest błąd projektowy. To naturalna część rzeczywistości budowlanej. Roboty konieczne pojawiają się nawet w 25% inwestycji, a ich ryzyko rośnie, gdy:
Na tzw. „czystym polu” ryzyko jest mniejsze, ale nigdy zerowe. Grunt może kryć niespodzianki, a nieprzewidziane koszty budowy to realny temat w każdym projekcie.
To często mylone pojęcia, ale warto znać różnicę. Roboty dodatkowe to zakres prac zlecany przez inwestora w trakcie trwania budowy, który nie wynika z konieczności, ale z potrzeby rozszerzenia lub zmiany pierwotnego projektu. Może to być np. zmiana układu pomieszczeń, dodanie instalacji klimatyzacji, zmiana rodzaju wykończenia lub wprowadzenie nowych rozwiązań technologicznych. Kluczowe jest to, że inwestor sam decyduje o tych zmianach i ponosi ich koszt świadomie.
Roboty konieczne, przeciwnie, pojawiają się niezależnie od woli inwestora czy wykonawcy. To efekt zderzenia projektu z rzeczywistością terenu. Bez ich wykonania nie da się kontynuować budowy lub zapewnić bezpieczeństwa. Oznacza to, że nie wynikają z chęci zmiany, ale z konieczności. Rozróżnienie to ma znaczenie nie tylko techniczne, ale również prawne. W przypadku robót koniecznych inwestor ma utrudnioną drogę odmowy ich wykonania, jeśli mają one wpływ na bezpieczeństwo czy kontynuację prac. Jeśli dochodzi do sporu między inwesotrem, a wykonawcą, pozostaje droga sądowa lub w skrajnym przypadku – przerwanie inwestycji. Z kolei roboty dodatkowe to element elastyczności projektowej i planowania budżetu.
Kiedy pojawia się robota konieczna, o niewielkim koszcie wykonania nie wstrzymuje się całej budowy. Jeśli jej wartość jest jednak znaczna, należy zgłosić ją inwestorowi. Procedura jest uproszczona, ale wymaga działania według ustalonych zasad.
Protokół konieczności to dokument sporządzany przez kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego, w którym obie strony potwierdzają:
Protokół pozwala zachować płynność prac i uniknąć opóźnień, które mogłyby mieć wpływ na harmonogram budowy. Daje też podstawę do dalszych ustaleń finansowych.
Taki protokół stanowi formalną podstawę do wykonania robót, zanim zostaną one rozliczone finansowo. Dzięki temu inwestycja nie stoi, a wykonawca działa w oparciu o decyzje techniczne, nie ryzykuje też przekroczenia terminów umownych. W następnym etapie ustala się wartość robót:
Dobrze sporządzony protokół konieczności chroni obie strony: inwestora przed naciąganiem, a wykonawcę przed zarzutami o samowolne działania. Taki porotoków podpisuje również inspiektor, który reprezentuje interesy inwestora.
W praktyce koszty robót koniecznych ponosi inwestor, bo dotyczą jego działki i infrastruktury. Nawet jeśli inwestor zadeklarował, że teren jest wolny od wad, to w przypadku ujawnienia np. ukrytych śmieci czy instalacji, odpowiedzialność leży po jego stronie.
Warto jednak podkreślić, że dobry wykonawca nie wykorzystuje takich sytuacji do zarobku, tylko szuka najprostszych i najtańszych rozwiązań, które pozwolą kontynuować budowę bez strat.
Całkowicie się nie da. Ale można je skutecznie minimalizować, zwłaszcza przy inwestycjach przemysłowych:
Im lepiej przygotowany projekt, tym mniejsze zaskoczenia.
W przypadku inwestycji na trudnych gruntach – zdecydowanie tak. Standardowo rekomendujemy rezerwę na poziomie 1,5–2,5% wartości kontraktu, w zależności od historii działki, poziomu ryzyka i zakresu prac ziemnych. Przy budowie hali w szczerym polu rezerwa może być symboliczna. Przy rozbudowie hali na terenie starego zakładu – powinna być realna.
Zarówno harmonogram budowy, jak i budżet inwestycyjny powinny uwzględniać potencjalne przesunięcia i dodatkowe koszty wynikające z takich robót.
Na każdym etapie budowy może pojawić się robota, której nie da się przewidzieć – i trzeba będzie ją wykonać. To nie znaczy, że ktoś po drodze popełnił błąd. To po prostu realia inwestycji przemysłowej.
Dobrze spisana umowa, sprawny wykonawca i zaufany inspektor to podstawa sprawnego zarządzania ryzykiem.
W CS Construction traktujemy roboty konieczne jako element procesu, nie jako problem. Pomagamy inwestorom zarządzać takimi sytuacjami – od dokumentacji, przez kalkulację, po bezpieczne wdrożenie rozwiązania.
Jeśli planujesz inwestycję i chcesz zabezpieczyć się przed niespodziewanymi kosztami, skontaktuj się z nami. Przeanalizujemy Twoją dokumentację i powiemy Ci, jakie ryzyka mogą pojawić się jeszcze zanim wbijesz łopatę w ziemię. Sprawdź naszą usługę audytu projektu hali przemysłowej.
Jeśli masz pytania dotyczące budowy hali przemysłowej, skontaktuj się z nami.
KONTAKT
