Odpowiednie porównanie ofert na budowę hali decyduje o wyborze generalnego wykonawcy. To z kolei wpływa na to, jak inwestor będzie wspominał czas budowy – z sentymentem, czy jako najgorszy czas w działalności firmy.
Czasem, przez nieprecyzyjne zapytanie, koszty tych samych pozycji różnią się o kilkadziesiąt albo kilkaset tysięcy złotych. Czasem z tego samego powodu niektórych pozycji część ofert w ogóle nie zawiera. Dlaczego?
Przed wyborem generalnego wykonawcy inwestorzy zazwyczaj gromadzą oferty różnych firm. Chcą wybrać najkorzystniejszą. Bywa, że nie jest to łatwe. Oferty pisane są w różny sposób, etapy i zakresy budowy są przedstawione inaczej. Jednostki i wielkości mogą być inne.
Żeby podjąć świadomy, korzystny dla siebie wybór, inwestor potrzebuje ujednoliconych ofert, które łatwo będzie można porównać. Najpierw jednak powinien wysłać zapytanie, zawierające odpowiednie informacje. Na co jeszcze zwrócić uwagę?
Poprawne porównanie ofert na budowę hali zaczyna się od wysłania odpowiednio sformułowanych zapytań. Muszą zawierać sprecyzowane zakresy prac budowlanych lub projektowo-budowlanych. Inwestor ma do wyboru różne formy współpracy.
Przygotowanie koncepcji, projektów budowlanych i technicznych, wszystkie procedury urzędowe, wykonanie robót budowlanych i instalacyjnych, uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, w końcu oddanie hali – tym wszystkim zajmuje się firma generalnego wykonawcy. Inwestor dostaje klucze do gotowej hali. Oferta w tym przypadku jest najbardziej rozbudowana.
W momencie, kiedy inwestor ma już gotowy projekt i pozwolenie na budowę, zazwyczaj oczekuje usługi generalnego wykonawstwa. Realizacja budowy, formalności i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie leży po stronie firmy budowlanej.
Zdarza się, że inwestor oczekuje tylko częściowego zakresu generalnego wykonawstwa – chce postawić konstrukcję hali, ale wykończenie lub zagospodarowanie terenu, zlecić już innej firmie.
Inwestorzy często nieprecyzyjnie definiują, jakie zakresy prac chcą otrzymać w ofercie. Zapytania w zakresie „zaprojektuj i wybuduj” ograniczają do określenia wymiarów zewnętrznych hali. To nic złego – nie zdają sobie sprawy z wagi takiego zapytania. Jednak powoduje to ogromny rozstrzał otrzymywanych ofert – od bardzo ograniczonych, do zdecydowanie zaawansowanych.
Niezwykle ważne, szczególnie w halach produkcyjnych jest określenie, gdzie pojawia się specjalistyczna technologia o zdefiniowanych wymaganiach. Konieczne jest dokładnie przemyślenie instalacji elektrycznej (w tym oświetleniowej, internetowej i fotowoltaicznej), wentylacyjnej, technologicznej, grzewczej i klimatyzacyjnej.
Niezbędne jest też określenie koniecznych akcesoriów wyposażenia hali – bramy, drzwi, świetliki, okna lub specjalistycznych wymogów konstrukcyjnych, np. dostosowanie konstrukcji pod suwnicę lub specjalne kanały albo fundamenty pod projektowaną technologię.
Na końcu dobrze jest podać oczekiwania odnośnie terenów zewnętrznych. Inwestor powinien określić, jak będzie je użytkował.
Kiedy wykonawca otrzymuje zapytanie o przygotowanie wyceny na podstawie przesłanego projektu, to przygotowuje ofertę zawierającą wszystkie niezbędne roboty i akcesoria. Oferta może czasami pokazać wyższe kwoty niż inwestor uzyskał od swoich znajomych podwykonawców na niepełny zakres prac. Trzeba pamiętać, że roboty należy skoordynować i warto pozostawić to wszystko generalnemu wykonawcy.
By oferta była odpowiednio przygotowana, konieczne jest określenie klasy odporności pożarowej budynku. Oczywistym jest, że inwestor nie musi się na tym znać, jednak w zapytaniu do wykonawcy musi nakreślić przeznaczenie obiektu.
Istotne, by określił, czy będzie składował lub produkował materiały łatwopalne albo wybuchowe i w jakiej ilości. Takie substancje produkują też lub zużywają maszyny.
W przypadku zakresu usług „zaprojektuj i wybuduj” od odporności pożarowej bardzo wiele zależy. Wykonawca musi wiedzieć co i jak zaprojektować. Przekazanie takich szczegółów jest mniej istotne w przypadku zakresu generalnego wykonawstwa – wtedy takie informacje powinny być już zawarte w przesłanym projekcie.
Wiele elementów hali można zrealizować w różnym standardzie i jakości wykończenia. To może powodować duże rozbieżności w wartościach ofert, jeśli inwestor nie określił, czy zależy mu na wysokim standardzie wykończenia, czy wolałby na tym zaoszczędzić środki i spożytkować je gdzie indziej.
Różne materiały wykończenia elewacji będą znacznie rzutować na wysokość oferty. Największe różnice pojawiają się przy elewacjach biurowców, bo mamy tam wiele możliwości wyboru pokrycia ścian. Warto zwrócić też uwagę na to, jaki standard stolarki otworowej zawierają zebrane oferty – okna PVC, czy aluminiowe, jakie wyceniono drzwi i bramy.
U jednego z naszych klientów, który chciał dokonać zmian w gotowym projekcie i podwyższyć standard wykończenia, przygotowaliśmy inną propozycję biurowca. Zakładała ona również zmianę standardowego tynku na płyty włókno-cementowe. Te wyglądają dużo lepiej, ale koszt samej elewacji wzrósł o 150%.
Tak samo mogą wyglądać różnice w cenach wykończenia wnętrz. Przepaści w cenach glazury, oświetlenia i sprzętów powodują ogromne rozbieżności w całkowitych kosztach inwestycji.
Można to wycenić bardzo tanio albo całkowicie dać się ponieść dowolności w designie materiałów albo przygotować projekt architektury wnętrz i skalkulować luksusowy wariant. Porównując różne oferty, inwestor musi o tym pamiętać i sprawdzić, jakie materiały zakładają.
Część inwestorów nie zdaje sobie sprawy z konieczności poniesienia niektórych kosztów. Wynika to po prostu z ich braku doświadczenia w branży budowlanej i jest naturalne. Muszą jednak mieć świadomość, że czasem oferty niektórych wykonawców mogą być niższe, bo nie uwzględniają zużycia mediów czy ubezpieczeń.
Działki mogą być uzbrojone w przyłącza do instalacji wodnej, kanalizacyjnej, gazowej i elektrycznej albo nie. Jeśli nie są uzbrojone – inwestor musi ponieść koszty doprowadzenia tych instalacji do działki.
Nawet, jeśli przyłącza są już wcześniej wykonane, konieczne jest wykonanie przyłącza roboczego. Trzeba też rozprowadzić media dalej po działce, bezpośrednio do planowanych budynków. Zazwyczaj to już zdecydowanie mniejszy koszt, ale nadal istotny. Warto sprawdzić, czy wszystkie porównywane oferty go uwzględniają.
Oczywistym jest, że w trakcie budowy korzysta się z wody i energii elektrycznej. Warto więc sprawdzić, czy wszystkie oferty zawierają taką pozycję, aby później nie być zaskoczonym wysokością rachunków.
Koszty ubezpieczeń często wliczane są w cenę usługi generalnego wykonawstwa. Jeśli jednak oferta nie zawiera żadnej informacji na ten temat – dobrze jest dopytać. Mogą to być koszty nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Zebranie tych wszystkich informacji i porównanie ich nie jest łatwe. Dlatego przygotowaliśmy specjalną tabelę porównawczą, która pomaga zebrać informacje ze wszystkich ofert i pokazać, gdzie są największe rozbieżności.
Inwestor może wypełnić ją samodzielnie na podstawie otrzymanych ofert lub wysłać bezpośrednio do wykonawców, których oferty rozpatruje, z prośbą o uzupełnienie. Każda profesjonalna firma budowlana nie powinna mieć z tym problemu.
Ta tabela pozwala porównać dokładnie oferty jedna do drugiej, należy jednak pamiętać o kilku kwestiach. Przedmioty oferty i zakresy prac muszą być takie same dla wszystkich firm. To samo dotyczy ilości i jednostek.
Porównując oferty trzeba zwrócić uwagę na to, jak poszczególne firmy podeszły do tematu powierzchni hali, grubości posadzki, murów i ścian. To zazwyczaj uzasadnia rażące różnice w wysokościach ofert. Dobrze wtedy dopytać z czego takie rozbieżności wynikają, jeśli to możliwe – ujednolicić je.
Może się jednak okazać, że ujednolicenie nie jest możliwe, bo różnica wynika po prostu z błędów któregoś z wykonawców. Założenie posadzki na dużo niższe obciążenie lub izolacji ścian i dachu o niewystarczających parametrach może wskazywać firmę, która nie specjalizuje się w budowie hal przemysłowych. Często wynika to też z nieprecyzyjnego zapytania wysłanego przez inwestora – tylko on wie, jak będzie użytkować halę.
Dlatego tak ważne jest odpowiednie sformułowanie zapytania, a następnie porównywanie tych samych przedmiarów. Powierzchnia posadzki, ściany i dach powinny być takie same we wszystkich ofertach. Ewentualne różnice (wynikające np. z propozycji optymalizacji zaproponowanych przez jedną z firm wykonawcy) powinny zostać dokładnie wyjaśnione w ofercie.
To, czy inwestor otrzyma korzystne i pełne oferty w dużej mierze zależy od zapytania, jakie prześle do firm budowlanych. Musi zawrzeć w nim formę współpracy i dokładne zakresy prac, jakie go interesują.
Nieprecyzyjne zapytania skutkują bardzo zróżnicowanymi ofertami, które trudno jest porównać. Rozstrzał zakresów i wycenionego standardu wykonania może być naprawdę ogromny.
Pomocna w tym procesie może okazać się tabela porównawcza, która ujednolica zakresy i jednostki ofert. Każdy profesjonalny wykonawca powinien bez problemu ją wypełnić. To znacznie pomaga w podjęciu ostatecznej decyzji o wyborze wykonawcy hali.
Jeśli masz pytania dotyczące budowy hali przemysłowej, skontaktuj się z nami.
KONTAKTJeśli chcesz sprawdzić cenę swojego nowego obiektu – napisz do nas.
Szybka wycenaJeśli na tym etapie masz pytania – skontaktuj się bezpośrednio z jednym z naszych inżynierów
734 000 685
Piotr Kowalski
Kierownik sprzedaży
20.10.2020
