W praktyce oznacza to, że część decyzji wpływających na możliwość ubezpieczenia obiektu, zakres ochrony i wysokość składki trzeba podjąć już na etapie projektowania. Jeśli zostaną pominięte, późniejsze zmiany mogą oznaczać kosztowne adaptacje, dodatkowe zabezpieczenia lub wyższe koszty ubezpieczenia.
Innym powszechnym założeniem jest to, że skoro obiekt spełnia obowiązujące przepisy, to automatycznie nie będzie problemów z jego ubezpieczeniem. Nie zawsze tak jest. Firmy ubezpieczeniowe coraz dokładniej analizują ryzyko związane z obiektami przemysłowymi w różnych branżach, uwzględniając m.in. ryzyko pożaru, awarii czy kradzieży. Wynika to z wysokiej wartości majątku oraz potencjalnie dużych strat, jakie może spowodować pożar lub awaria. Dlatego rzeczywista ocena zastosowanych zabezpieczeń i sposobu wykonania obiektu następuje najczęściej przy wystąpieniu pierwszej poważnej szkody.
Od czego zależy możliwość i koszt ubezpieczenia hali przemysłowej oraz wysokość sumy ubezpieczenia?
Założenie, że wysokość składki zależy tylko od wielkości hali, jest błędne. Proces analizy jest znacznie bardziej skomplikowany. Przy pierwszej wycenie firmy ubezpieczeniowe zwracają uwagę przede wszystkim na dwa parametry:
- profil działalności określony przez PKD,
- sumę ubezpieczenia, czyli łączną wartość obiektu i majątku, który ma zostać objęty ochroną – nie tylko samej hali, ale również maszyn, wyposażenia, instalacji oraz składowanych materiałów i towarów. Polisa może obejmować także dodatkowe ryzyka, jeśli zostaną odpowiednio uwzględnione w umowie.
Później analizowane są szczegóły związane z samym obiektem:
- zastosowane materiały,
- zabezpieczenia przeciwpożarowe (ppoż),
- rodzaj składowanych materiałów,
- wysokość składowania,
- zastosowane instalacje.
Bardzo ważnym zagadnieniem jest również limit odpowiedzialności firmy ubezpieczeniowej, czyli maksymalna wartość majątku, którą obejmie ona ochroną, a niezależnie od tego warto rozważyć również ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (OC) obiektu wobec osób trzecich.
Jeśli wartość hali, wyposażenia i zgromadzonego majątku wynosi 100 mln zł, a poziom zabezpieczeń zostanie oceniony jako niewystarczający, firma ubezpieczeniowa może objąć ochroną jedynie część tej wartości, np. 40 mln zł. Właśnie dlatego sposób zaprojektowania i wykonania hali ma dziś coraz większe znaczenie nie tylko dla bezpieczeństwa, ale również dla możliwości realnej ochrony interesów inwestora i całej nieruchomości.
Zabezpieczenia przeciwpożarowe w hali produkcyjnej i hali magazynowej, które realnie wpływają na ocenę ryzyka przez ubezpieczyciela
Strefy pożarowe i podział funkcjonalny hali
W przypadku hal przemysłowych jednym z najważniejszych tematów dla firm ubezpieczeniowych jest bezpieczeństwo pożarowe. Nie chodzi wyłącznie o spełnienie minimalnych wymagań przepisów. Coraz częściej oceniane jest rzeczywiste ograniczanie skutków potencjalnego pożaru.
Dobrym przykładem, istotnym z punktu widzenia ubezpieczenia hali produkcyjnej, są hale produkcyjne posiadające część magazynową. Przy obciążeniu ogniowym przekraczającym 500 MJ dobrą praktyką jest wydzielenie magazynu ścianą oddzielenia pożarowego zamiast uśredniania obciążenia ogniowego dla całego obiektu. Takie rozwiązanie może znacząco ograniczyć skalę potencjalnej szkody, niezależnie od tego, czy mówimy o hali produkcyjnej, czy hali magazynowej.
Więcej na temat projektowania stref pożarowych przeczytasz w naszym artykule poświęconym podziałowi hal na strefy pożarowe.
Tryskacze – kiedy mogą być wymagane w obiekcie
Systemy tryskaczowe są jednym z najważniejszych elementów ocenianych przez firmy ubezpieczeniowe podczas analizy ryzyka pożarowego.
Niektóre firmy ubezpieczeniowe oczekują wykonania instalacji tryskaczowej już przy wysokości składowania przekraczającej 9 metrów. W przypadku bardziej wymagających materiałów, takich jak spienione tworzywa sztuczne, wymagania mogą pojawić się już od 7 metrów wysokości składowania. Co istotne, firmy ubezpieczeniowe często zlecają własne audyty mające potwierdzić, że instalacja została wykonana prawidłowo.
Z perspektywy większości firm ubezpieczeniowych większe znaczenie ma skuteczność systemu niż sama norma projektowa. Zarówno instalacje projektowane według norm europejskich, jak i amerykańskich są zwykle traktowane równoważnie, pod warunkiem, że zapewniają odpowiedni poziom ochrony dla konkretnego sposobu użytkowania obiektu.
Więcej o projektowaniu i działaniu instalacji tryskaczowych przeczytasz w naszym artykule poświęconym systemom tryskaczowym w halach przemysłowych.
Rozdzielnice i stacje ładowania wózków widłowych
Znaczenie mają również pozornie drobne elementy techniczne. Przykładowo rozdzielnice obsługujące stacje ładowania wózków widłowych nie powinny być montowane bezpośrednio na ścianach wykonanych z płyt warstwowych, szczególnie gdy w obiekcie funkcjonuje wiele stanowisk ładowania.
Systemy SSP
Coraz większą rolę odgrywają także systemy SSP (System Sygnalizacji Pożaru). W niektórych przypadkach zastosowanie takich rozwiązań może obniżyć składkę ubezpieczeniową nawet o około 20%. Ostateczna wysokość obniżki zależy oczywiście od specyfiki obiektu oraz oferty i polityki konkretnej firmy ubezpieczeniowej.
Nie chodzi jednak wyłącznie o oszczędności. Jest to przede wszystkim sygnał, że analitycy ryzyka uznają takie systemy za realnie ograniczające prawdopodobieństwo powstania dużej szkody.
Serwerownie, akumulatorownie i pomieszczenia wysokiego ryzyka dla maszyn, urządzeń i towaru
W wielu nowoczesnych zakładach produkcyjnych funkcjonowanie całej technologii opiera się na serwerowniach, szafach sterowniczych i systemach automatyki. Ich wartość nie wynika wyłącznie z ceny samych urządzeń. W przypadku awarii lub pożaru mogą one zatrzymać produkcję całego zakładu na wiele dni lub tygodni, generując straty i utratę zysku wielokrotnie wyższe niż koszt samego wyposażenia, a w konsekwencji także konieczność wypłaty odszkodowania przez firmę ubezpieczeniową.
Z tego powodu pomieszczenia, w których znajdują się kluczowe elementy infrastruktury technicznej i inne elementy stałe wyposażenia, powinny być odpowiednio zabezpieczone już na etapie projektowania obiektu. Dobrą praktyką jest wyposażanie serwerowni oraz pomieszczeń sterowania technologią w systemy samogaszące, na przykład instalacje gazowe tłumiące ogień bez uszkadzania urządzeń elektronicznych. Takie rozwiązania nie tylko ograniczają ryzyko wystąpienia szkody, ale również zwiększają szanse na szybkie wznowienie działalności po ewentualnym incydencie.
Szczególną uwagę należy zwrócić także na pomieszczenia o podwyższonym ryzyku pożaru lub wybuchu. Dotyczy to między innymi magazynów farb, lakierów, pomieszczeń technicznych związanych z magazynowaniem energii oraz innych stref, w których występują substancje lub procesy mogące zwiększać ryzyko zapłonu. Ich lokalizacja, sposób wydzielenia oraz zastosowane zabezpieczenia przeciwpożarowe powinny być analizowane już na etapie projektu, ponieważ są to elementy, na które firmy ubezpieczeniowe zwracają szczególną uwagę podczas oceny ryzyka.
PIR czy wełna mineralna? Materiały mają większe znaczenie dla bezpieczeństwa niż myślisz
Jednym z tematów, który regularnie pojawia się podczas analizy ryzyka pożarowego hali, są zastosowane izolacje termiczne.
Z punktu widzenia firm ubezpieczeniowych najlepiej ocenianym rozwiązaniem pozostaje niepalna wełna mineralna lub skalna. W praktyce wielu inwestorów decyduje się jednak na płyty PIR. Problem polega na tym, że nawet jeśli producent posiada odpowiednie klasyfikacje lub dokumenty dotyczące nierozprzestrzeniania ognia, dla wielu firm ubezpieczeniowych PIR nadal pozostaje materiałem zwiększającym ryzyko pożarowe.
Zastosowanie wełny wyłącznie na dachu nie zawsze rozwiązuje problem, jeśli na ścianach obiektu nadal znajdują się płyty PIR.
W kalkulacjach prowadzonych przez firmy ubezpieczeniowe sam fakt zastosowania PIR-u często traktowany jest jako czynnik zwiększający ryzyko pożaru. Może to skutkować wyższą składką, dodatkowymi wymaganiami dotyczącymi zabezpieczeń przeciwpożarowych lub bardziej szczegółową analizą przed zawarciem polisy.
Wybór materiałów powinien być analizowany nie tylko pod kątem kosztów budowy, ale również późniejszych kosztów eksploatacyjnych i ubezpieczeniowych.
Fotowoltaika na hali produkcyjnej, a wymagania ubezpieczycieli
Coraz więcej inwestorów planuje montaż instalacji fotowoltaicznych na dachach hal przemysłowych. To rozwiązanie może przynosić realne korzyści eksploatacyjne, ale jednocześnie wpływa na wymagania związane z bezpieczeństwem pożarowym i ubezpieczeniem obiektu.
Firmy ubezpieczeniowe znacznie lepiej oceniają dachy wykonane z izolacją z wełny mineralnej. Jeśli pod instalacją fotowoltaiczną zastosowano inne rozwiązania, inwestorzy muszą liczyć się z dodatkowymi wymaganiami związanymi z eksploatacją i kontrolą instalacji.
W wielu przypadkach konieczne są regularne przeglądy elektryczne wraz z badaniami termowizyjnymi instalacji fotowoltaicznej wykonywane nawet dwa razy w roku. Ich celem jest wykrywanie potencjalnych usterek, które mogłyby doprowadzić do pożaru instalacji.
Warto pamiętać, że brak wymaganych przeglądów lub dokumentacji potwierdzającej ich wykonanie może stać się podstawą do zakwestionowania odpowiedzialności ubezpieczyciela przy likwidacji szkody.
Najczęstsze błędy inwestorów przy ubezpieczeniu hali
Projektowanie wyłącznie pod minimalne wymagania przepisów
Jednym z największych błędów jest projektowanie hali wyłącznie pod minimalne wymagania przepisów, w tym przepisów bhp. To, że obiekt formalnie spełnia normy, nie oznacza jeszcze, że będzie dobrze oceniany przez firmy ubezpieczeniowe.
Brak zasad użytkowania hali
Drugim problemem jest brak myślenia o przyszłym użytkowaniu obiektu. Dotyczy to szczególnie hal przeznaczonych na wynajem. W takich przypadkach ogromne znaczenie ma określenie zasad dotyczących składowanych materiałów oraz sposobu użytkowania hali.
Dobrym rozwiązaniem jest przygotowanie regulaminu określającego, jakie materiały mogą być magazynowane w obiekcie. Ma to znaczenie nie tylko dla bezpieczeństwa pożarowego, ale również dla prawidłowego doboru systemów tryskaczowych oraz utrzymania warunków wymaganych przez firmę ubezpieczeniową.
Lekceważenie OWU, dokumentacji i roli brokera ubezpieczeniowego
Wielu inwestorów bagatelizuje kwestie dokumentacji i warunków OWU. Trzeba jednak pamiętać, że firmy ubezpieczeniowe bardzo dokładnie weryfikują spełnienie wszystkich wymagań dopiero przy wystąpieniu poważnej szkody.
Wówczas analizowane są zapisy umowy, wykonane przeglądy techniczne, procedury bezpieczeństwa oraz dokumentacja potwierdzająca prawidłową eksploatację obiektu. Dlatego inwestorzy powinni być przygotowani na udowodnienie, że wszystkie obowiązki wynikające z polisy były realizowane prawidłowo przez cały okres ochrony.
Ubezpieczenie, które daje tylko pozorne poczucie bezpieczeństwa
Zdarza się, że inwestorzy regularnie opłacają składki ubezpieczeniowe i są przekonani, że ich majątek jest odpowiednio chroniony. W praktyce sama polisa nie gwarantuje jeszcze skutecznej ochrony – polisa chroni bowiem tylko w zakresie precyzyjnie określonym w OWU.
Zakres odpowiedzialności ubezpieczyciela oraz obowiązki właściciela obiektu określają Ogólne Warunki Ubezpieczenia (OWU). Mogą one wymagać wykonywania regularnych przeglądów technicznych, utrzymywania określonych zabezpieczeń przeciwpożarowych czy przestrzegania zasad dotyczących eksploatacji obiektu.
Jeżeli wymagania te nie są spełniane, może to mieć wpływ na sposób rozpatrywania szkody oraz zakres odpowiedzialności ubezpieczyciela. Problem polega na tym, że wielu inwestorów zapoznaje się z tymi warunkami dopiero wtedy, gdy dochodzi do pożaru, awarii lub innego zdarzenia objętego polisą.
Dlatego warto traktować ubezpieczenie nie jako dokument kupowany po zakończeniu budowy, lecz jako element całego procesu projektowania, realizacji i późniejszego użytkowania hali, najlepiej w konsultacji z doświadczonym brokerem ubezpieczeniowym.
Dlaczego warto myśleć o ubezpieczeniu nieruchomości już na etapie projektowania hali?
W przyszłości problemem dla wielu inwestorów może być nie tylko wysokość składki, ale wręcz możliwość uzyskania ubezpieczenia dla obiektu.
W skrajnych przypadkach firmy ubezpieczeniowe mogą nie tylko podnieść składkę, ale również odmówić objęcia obiektu pełną ochroną. Zdarzają się sytuacje, w których uzyskanie polisy jest uzależnione od wdrożenia kosztownych działań naprawczych, modernizacji zabezpieczeń przeciwpożarowych lub przebudowy wybranych elementów obiektu.
Koszt takich zmian może być wielokrotnie wyższy niż uwzględnienie odpowiednich rozwiązań już na etapie projektu.
Dobrze zaprojektowany obiekt to nie tylko większe bezpieczeństwo ludzi i majątku. To również większa przewidywalność kosztów, łatwiejsze procedury ubezpieczeniowe i mniejsze ryzyko problemów w przyszłości.
Co zrobić, żeby uniknąć problemów z ubezpieczeniem hali?
Ubezpieczenie hali przemysłowej nie jest dziś zwykłą formalnością. Firmy ubezpieczeniowe coraz dokładniej analizują ryzyko związane z obiektami przemysłowymi, zastosowanymi materiałami i zabezpieczeniami przeciwpożarowymi. Dlatego decyzje podejmowane już na etapie projektowania hali mogą mieć ogromny wpływ nie tylko na bezpieczeństwo obiektu, ale również na możliwość jego późniejszego ubezpieczenia.
Warto patrzeć na halę przemysłową nie wyłącznie przez pryzmat kosztów budowy, ale jako na strategiczny element bezpieczeństwa i ciągłości działania całego przedsiębiorstwa.
Dla inwestorów oznacza to jedną rzecz: kwestie związane z ubezpieczeniem nie powinny być analizowane po zakończeniu projektu lub po wybudowaniu hali. Największy wpływ na późniejsze warunki ubezpieczenia mają decyzje podejmowane na etapie koncepcji obiektu, doboru materiałów, zabezpieczeń przeciwpożarowych i technologii. Pomagamy inwestorom projektować obiekty nie tylko zgodne z przepisami, ale również bezpieczne, funkcjonalne i przygotowane pod realne wymagania rynku oraz firm ubezpieczeniowych.
Chcesz sprawdzić, jakie rozwiązania zwiększą bezpieczeństwo Twojej inwestycji i ograniczą ryzyko problemów z ubezpieczeniem hali w przyszłości? – odezwij się do nas. Pomożemy Ci przeanalizować inwestycję i dobrać rozwiązania dopasowane do specyfiki obiektu oraz wymagań rynku.
