Radosław Gęsicki, prezes KOFEINA Sp. z o.o., spotykając się z nami miał świadomość, że jego inwestycja ma większy potencjał niż to, co w projekcie zaproponował mu architekt. Mimo wszystko, poprosił o wycenę według założeń architekta. Chciał móc łatwo porównać oferty od różnych wykonawców. Jak to się stało, że ostatecznie inwestor był w stanie zapłacić za budowę biurowca o 1 300 000 zł więcej, niż pierwotnie zakładał?
Spółka KOFEINA powstała w 1999 roku. Założył ją Radosław Gęsicki. Zajmuje się dystrybucją artykułów spożywczych przez maszyny vendingowe. Co miesiąc w ich automatach kupowanych jest kilkadziesiąt tysięcy produktów. Inwestor trafił do nas przez polecenie od naszego klienta – firmy KEMY.
Choć projekt hali był już gotowy, to właściciel firmy widział swoją inwestycję trochę inaczej. To nie jest rzadka sytuacja w branży budowlanej. Często zdarzają się klienci, którzy nie zgadzają się ze wszystkimi rozwiązaniami zaproponowanymi przez architekta. Zmiany często zwiększają kwotę oferty, co trudno zrozumieć inwestorom.
Przed wizją lokalną przygotowujemy analizę projektu. Od razu wskazujemy zamienne rozwiązania i wyjaśniamy, dlaczego należy je wprowadzić. W przypadku inwestycji dla spółki KOFEINA, zaprojektowaliśmy designerski biurowiec, który inwestor sobie wymarzył, zamiast betonowego klocka, który zakładał pierwotny projekt.
Obecnie koszt porządnego projektu hali przemysłowej zaczyna się od 70 000 zł i sięga nawet kilkuset tysięcy złotych, w zależności od wielkości, stopnia skomplikowania czy założeń eksploatacyjnych. W szczególności wpływ ma przeznaczenie obiektu – projekt skomplikowanej hali produkcyjnej z suwnicami i fundamentami pod park maszynowy będzie znacznie droższy niż prostego magazynu o tej samej powierzchni.
Wysoka cena nie świadczy jeszcze o tym, czy inwestor będzie zadowolony z projektu. Zawsze powinien zapoznać się z portfolio architekta lub firmy wykonawczej. Musi sprawdzić, czy ma doświadczenie w budowie takich obiektów i czy styl, w którym projektuje, po prostu mu się podoba.
Wśród przedsiębiorców działających w przemyśle panuje przekonanie, że projekt jest najmniej istotny. O jego wyborze decyduje tylko cena. Na projekcie przecież się nie zarabia. Trzeba spojrzeć na problem szerzej. To, co zbudujesz, będzie Twoją wizytówką – przestrzenią do codziennej pracy i rozwoju firmy na najbliższe kilka lub kilkanaście lat.
Projekt zakładał przebudżetowane rozwiązania, które można było zastąpić tańszymi, bez strat na jakości. Termin dostarczenia inwestorowi dokumentacji projektowej również był wydłużony przez architekta o pół roku. Co za tym idzie, cała inwestycja została o tyle opóźniona.
Przede wszystkim jednak zmienialiśmy całą koncepcję wizualną i użytkową biurowca. To ogromna zmiana w bryle siedziby KOFEINA sp. z o.o. Nasza koncepcja znacznie bardziej spodobała się inwestorowi, bo odpowiadała na jego potrzebę zbudowania siedziby, która stanie się wizytówką firmy. Ze względu na obowiązujące przepisy prawa budowlanego musieliśmy przekonać architekta do wprowadzenia wielu zmian.
Po zmianach prawnych sprzed kilku lat, projekt budowlany składa się z projektu architektoniczno – budowlanego i projektu zagospodarowania terenu oraz projektów technicznych branżowych: konstrukcji, instalacji elektrycznych i sanitarnych, dróg i placów manewrowych. Przed zmianami projekty branżowe były integralną częścią projektu architektonicznego.
Projekt architektoniczno – budowlany z projektem zagospodarowania terenu należy złożyć w Starostwie Powiatowym, by uzyskać pozwolenie na budowę. Oświadczenie o sporządzeniu projektów technicznych potrzebne jest w momencie zgłoszenia rozpoczęcia robót, kierownik budowy potwierdza otrzymanie w pierwszym wpisie do dziennika budowy.
Wprowadzenie tych przepisów skróciło czas opracowywania dokumentacji. Pozwolenie na budowę otrzymuje się na podstawie rysunków architektury. W czasie oczekiwania na wydanie dokumentu wykonuje się projekty branżowe.
Jest też druga strona medalu. Projektant musi podpisać oświadczenie o wykonaniu projektów technicznych do zgłoszenia rozpoczęcia prac. W przypadku jakiegokolwiek konfliktu pomiędzy nim, a inwestorem, może wykorzystać ten fakt do zdobycia przewagi.
Pozostaje też kwestia nielegalnych praktyk. Zdarza się, że firmy znajdują architekta, który poświadcza nieprawdę wykonania projektów technicznych i kierownika budowy, który podpisuje otrzymanie dokumentów w dzienniku budowy. W rezultacie można szybciej rozpocząć budowę. To ryzykowane, ponieważ w trakcie jakiejkolwiek kontroli z Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego trzeba te projekty pokazać. Oczywiście za ich brak grożą kary finansowe dla kierownika budowy i inwestora.
Zoptymalizowaliśmy projekt inwestora tak, by przedstawić mu ofertę na halę ze zmianami. Trzymamy się zasady, że nie ofertujemy prac, których nie da się wykonać i budynków, które nie uzyskają pozwolenia na użytkowanie.
Radosław Gęsicki zdecydował się budować z nami. Jednocześnie padło zlecenie na pierwszą pracę dodatkową – szklaną fasadę, na której inwestorowi bardzo zależało. Wiązało się to z kompletną zmianą bryły biurowca. Zapytaliśmy więc, czy nasz architekt może przygotować nową koncepcję. Zgodził się.
W takiej sytuacji zawsze pytamy, czy właściciel chce zostawić coś z istniejącego projektu. Chcemy po prostu wiedzieć, czy ma jakieś określone warunki brzegowe. W tym przypadku Pan Radosław powiedział, że nie jest do żadnego rozwiązania przywiązany. Chciałby tylko, by szkło na elewacji dobrze pasowało do całości obiektu.
Zadaliśmy jeszcze jedno pytanie – czy mamy w jakiś sposób ograniczać architekta. To oczywiście kwestia budżetu – chcieliśmy wiedzieć, czy inwestor kieruje się ekonomią, czy designem. Tutaj jednak usłyszeliśmy, że w pierwszej wersji takich ograniczeń nie będzie.
Rozbiliśmy bank. Inwestor był zachwycony nową koncepcją biurowca. Ustaliliśmy, że razem z małymi zmianami w układach pomieszczeń przedstawimy szczegółową ofertę.
Oferta była zdecydowanie droższa od tej na pierwotny projekt biura. Nasz architekt zastosował bardzo eleganckie, ale i kosztogenne elementy – szklaną fasadę, o którą prosił klient i elewację wentylowaną. Pan Radosław zdecydował się na wymarzony projekt. Pomimo tego, że musiał dopłacić 1 300 000 zł.
Inwestorzy zazwyczaj chcą, by nowa siedziba była wizytówką ich firmy. To oczywiste. Zatrudniamy utalentowanego architekta, który tak jak w przypadku projektu dla firmy KOFEINA, tworzy unikalne koncepcje.
Projekt biurowca jest bardziej nowoczesny, dopasowany do współczesnych trendów w budownictwie. Sama bryła została zaprojektowana tak, by lepiej pasować do kształtu działki. Biurowiec zyskał też szklaną elewację na wyraźne życzenie właściciela.
Parter został cofnięty, a piętro pierwotnie zaprojektowaliśmy jako oparte na filarach. Trochę jak w modernistycznych kamienicach, budowanych według założeń Le Corbusiera. Dzięki temu bryła nabrała lekkości.
Zamiast tradycyjnego wykończenia elewacji tynkiem, zastosowaliśmy elewację wentylowaną z płyt włókno-cementowych. Kolory są zdecydowanie bardziej stonowane, dopasowane do gustu inwestora.
Jeśli chodzi o samą halę, to zmieniliśmy układ płyt warstwowych na pionowy. W ten sposób nabrała ona lekkości, dynamizmu i doskonale współgra z elewacją biurowca. Przeprojektowaliśmy układ funkcjonalny pomieszczeń i usunęliśmy okna przeciwpożarowe między halą, a biurem. Są drogie i niefunkcjonalne. Okna przeciwpożarowe to okna typu fix – nie otwierają się.
W projekcie hali KOFEINA zaprojektowano takie okna jako przeszklenie między halą, a biurowcem z których miał rozpościerać się widok na magazyn. Dla inwestora nie było to na tyle istotne, by ponosić wysokie koszty.
Po prezentacji nowej koncepcji rozpoczęła się bardzo intensywna współpraca z inwestorem nad ostatecznym dopasowaniem projektu. Z jego inicjatywy wprowadzaliśmy dalsze zmiany.
Usunęliśmy filary pod wykuszem piętra biurowca uzyskując jeszcze ciekawszą, nieco kubistyczną bryłę. Na zewnętrznych ścianach hali pojawiła się nocna iluminacja, dodaliśmy dodatkowe punkty światła na terenie hali i nasadzenia terenów zielonych.
Wszystko to decyduje o podniesieniu standardu wykończenia budynku. W końcu siedziba jest wizytówką firmy. Wraz z inwestorem nadaliśmy jej ostateczny szlif.
Wnętrza biurowca KOFEINA wyróżniają się wyjątkowo wysokim standardem wykończenia: modne kolory i wzory, przyciągające wzrok detale okładzin ściennych. Szkło, drewno i szarość betonu ocieplona obłymi dekoracjami i miękkimi obiciami mebli.
Oglądając wnętrza gabinetów i części wspólnych wydaje się, że nie patrzymy na biurowiec, a wysokiej klasy apartament w stolicy. Wszystko to projektowaliśmy na wyraźne życzenie inwestora, po dokładnych konsultacjach. Taki standard ma odpowiadać wysokiemu poziomowi obsługi klientów firmy, do czego ma olbrzymie zaplecze.
Zmiany, które wprowadziliśmy w zakresie sposobu ogrzewania hali i zrzutu wody deszczowej to zmiany istotne z punktu widzenia prawa budowlanego. Potrafimy procedować takie formalności w takcie prowadzenia pozostałych prac. Całkowicie legalnie.
Mieliśmy ogromne szczęście móc rozpocząć współpracę z właścicielem KOFEINA. Pan Radosław był bardzo otwarty na etapie projektowania. Dając naszemu architektowi wolną rękę, dostał dokładnie to, czego oczekiwał – elegancką siedzibę swojej firmy, która będzie jej wizytówką.
Bardzo ważne jest to, by współpracować z architektami, którzy naprawdę znają się na projektowaniu obiektów przemysłowych i działają w tej branży na co dzień. To zaoszczędzi pieniądze, czas i nerwy.
Projekt, który przekazał nam inwestor był do realizacji. Uzyskał pozwolenie na budowę. Zawierał jednak szereg rozwiązań uciążliwych i drogich w eksploatacji. Małe zbiorniki bezodpływowe na wodę deszczową wymagałyby wypompowania po praktycznie każdym dłuższym opadzie. Nieekonomiczne ogrzewanie hali z pomp ciepła. Okna pożarowe, które zaprojektowano tylko do wglądu na halę. Zaopiekowaliśmy nie tylko nowy wygląd biurowca, ale także funkcjonalne i ekonomiczne zmiany w projekcie hali.
Korzystną dla inwestora opcją jest usługa zaprojektuj i wybuduj. W ramach niej zajmujemy się wszystkim – od projektu, przez budowę, po uzyskanie pozwolenia na użytkowanie obiektu. Sprawdź więcej informacji na ten temat à link.
Jeśli jednak masz już projekt budowy swojej hali, ale czujesz, że nie do końca się satysfakcjonuje, odezwij się do nas. Chętnie porozmawiamy i przedstawimy Ci alternatywną koncepcję.
Jeśli masz pytania dotyczące budowy hali przemysłowej, skontaktuj się z nami.
KONTAKT1 milion złotych. Taka była różnica między ofertą na realizację projektu hali z naszymi optymalizacjami, a inną ofertą na ten sam budynek według pierwotnych założeń. Wprowadzone przez nas zmiany „odchudziły” cały obiekt o 15 ton, bez jakichkolwiek strat na jakości, czy funkcjonalności dla inwestora.
Gdy sukcesorzy zaczęli wchodzić w rodzinny biznes pojawił się ambitny plan rozwoju. W pierwszym etapie rozbudowy, szukając oszczędności, inwestorzy postanowili zacząć od samodzielnego prowadzenia robót ziemnych.
Mieli już pewne doświadczenia w budownictwie, więc optymistycznie założyli, że dadzą radę. Trudne warunki gruntowe zmusiły ich do poszukiwania generalnego wykonawcy. Po latach okazało się, że prognozy wzrostu spowodowanego rozbudową tylko nieznacznie rozminęły się z rzeczywistością.
