Zdarza się, że spotykamy inwestorów, którzy znają się na budownictwie. Często rozumieją techniczną nomenklaturę. Na spotkaniu z firmą TRIXIE, pierwszy raz klient przywitał nas wizualizacją 3D hali i biurowca przygotowaną samodzielnie.
Nie był to projekt architektoniczny od razu do realizacji, ale pokazał nam, jak bardzo inwestor jest zaangażowany i świadomy rozwiązań budowlanych. To nieczęsta sytuacja. Od nas wymagał przeniesienia jego koncepcji na gotowy projekt budowlany i zrealizowania inwestycji.
Musieliśmy więc uszanować koncepcję inwestora i jednocześnie zoptymalizować projekt na tyle, by spełniał niezbędne przepisy, układy pomieszczeń były ergonomicznie rozplanowane, a same budynki wyglądały atrakcyjnie. To wszystko w ramach naszej usługi zaprojektuj i wybuduj, gdzie zajmujemy się wszystkim, od projektu po uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.
Koncepcja inwestora
TRIXIE TEXTYLIA sp. z o.o. to firma z polską tradycją, obecnie część globalnej marki. Zajmuje się produkcją legowisk dla zwierząt domowych.
Na pierwszym spotkaniu inwestor od razu pokazał nam przygotowaną przez siebie wizualizację koncepcji hali. To było naprawdę imponujące. Przemyślane były ciągi komunikacyjne, pomieszczenia socjalne, podział hali na część magazynową i produkcyjną. Sama logistyka procesu produkcji też była już rozplanowana.
Najczęściej takie układy przygotowujemy my w porozumieniu z klientem. Tutaj dostaliśmy bardzo jasne wytyczne. Cała koncepcja jednak nie uwzględniała do końca obowiązujących przepisów prawa budowlanego i obostrzeń ochrony przeciwpożarowej. Nic dziwnego – to przecież nasza rola, by się na tym znać, nie inwestora.
wizualizacja koncepcji klienta
Układ budynków
Wizja inwestora zakładała wybudowanie biurowca jako oddzielnego budynku. Wewnątrz hali, w centralnym miejscu miała stanąć dwukondygnacyjna wyspa mieszcząca zaplecze socjalne dla pracowników. Z punktu widzenia użytkowego nie jest to złe rozwiązanie, ale niesie ze sobą kilka problemów.
W tak usytuowanych pomieszczeniach nie ma dostępu światła słonecznego. Co do zasady przepisy prawa tego nie wymagają, ale pracownicy zdecydowanie lepiej czuliby się jedząc na stołówce z oknami.
Podzielenie przestrzeni socjalnej na dwa piętra sprawia, że cała hala staje się automatycznie budynkiem dwupiętrowym. To niesie ze sobą znaczne restrykcje przeciwpożarowe.
Można co prawda potraktować wewnętrzny budynek jako oddzielną strefę pożarową, jednak jego wysokość musiałaby dorównać wysokości samej hali. Biorąc pod uwagę założenie dwóch pięter, które miałyby około 8 metrów wysokości i hali wysokości 12 metrów, pozostaje nam 4-metrowa luka, którą i tak należałoby zabudować.
Pozostają jeszcze kwestie ekonomiczne. Należałoby wybudować właściwie jedno piętro budynku socjalnego wewnątrz hali, które byłoby niewykorzystane. Koncepcja zakładała też w zasadzie postawienie dwóch biurowców. To zawsze podnosi koszty, nawet jeśli nie ma specjalnej różny w powierzchni między jednym, a dwoma budynkami.
Badanie potrzeb
Kilka razy spotykaliśmy się koncepcyjnie. Realizując usługę zaprojektuj i wybuduj często nie da się wszystkiego ustalić na jednym takim spotkaniu. Tutaj, ze względu na bardzo szczegółową wizję klienta, te spotkania były jeszcze bardziej potrzebne. Staraliśmy się zrozumieć, jakie tak naprawdę są jego potrzeby.
Na hali miało pracować docelowo 300 osób na dwie zmiany. Sprawdziliśmy procentowy podział na kobiety i mężczyzn. To istotne przy projektowaniu hal produkcyjnych – determinuje wielkości szatni i pomieszczeń sanitarnych. Ustaliliśmy standard wykończenia. Okazało się, że hala będzie potrzebowała doków. Poznaliśmy dokładne przeznaczenie każdego z pomieszczeń. Dzięki tym informacjom oszacowaliśmy wymaganą wytrzymałość posadzki hali oraz obciążenie ogniowe magazynu i części produkcyjnej.
Szczegółowo przeprowadzona analiza potrzeb inwestora pozawala wychwycić niuanse jak chociażby to, że w pomieszczeniu wypychania legowisk nie może być żadnego źródła ognia, bo materiał, który do tego służy, jest skrajnie łatwopalny. Nie ma więc możliwości zainstalowania tam nagrzewnic gazowych, które często wykorzystujemy w naszych realizacjach.
Nasza koncepcja
Przygotowując propozycję dla TRIXIE staraliśmy się znaleźć złoty środek między koncepcją inwestora, a osiągnięciem maksymalnej ergonomii przestrzeni i kosztów. Wiedzieliśmy, że klientowi zależy na realizacji jego pomysłów.
Połączyliśmy wyrysowaną wcześniej część socjalną dla pracowników produkcji z zaplanowanym biurowcem. Wysunęliśmy bryłę tych pomieszczeń razem z zapleczem socjalnym biura nieco poza lico hali. Tak powstała bryła biurowca o ciekawej kubaturze i zwiększyła się powierzchnia hali pod zastosowania produkcyjne.
Nasz architekt zaproponował elewację bardziej spójną z kolorystyką hali. Jednocześnie staraliśmy się zachować możliwie jak najwięcej z elementów, na których zależało inwestorowi, czyli choćby podziały okien.
Kiedy wprowadzamy zmiany w projektach czy koncepcjach, klienci często pytają, czy takie optymalizacje są na pewno potrzebne. To naturalne, że mają wątpliwości. Dlatego zawsze przedstawimy korzyści i wady każdej optymalizacji, wraz z dokładnym kosztorysem.
Właściciel TRIXIE nie był specjalnie skory do komentowania naszej koncepcji. Tylko słuchał. Dreszcz przeszedł nam po plecach.
wizualizacja naszej koncepcji
Od apatii, przez negocjacje, po akceptację – negocjacje nad optymalizacjami
Po tygodniu inwestor przesłał nam swoją koncepcję przygotowaną jak poprzednio, ale z naszymi zmianami. Można więc powiedzieć, że przyjął je jako swoje, ale nie wszystkie. Chciał zostać przy własnej koncepcji podziału okien i elewacji.
Wtedy w równaniu pojawiła się córka właściciela. Wspólnie doszli do wniosku, że koncepcja zaproponowana przez nas jest po prostu bardziej nowoczesna i wygląda ciekawiej. Inwestor przygotował swoją wizję najlepiej jak potrafił, wykorzystując całe swoje doświadczenie i wiedzę. Nasz architekt, który codziennie zajmuje się projektami hal przemysłowych i dostosowanych do nich biurowców po prostu się w tym specjalizuje, śledzi najnowsze trendy i inspiruje się realizacjami z całego świata.
Kiedy przyjechaliśmy na następne spotkanie spodziewaliśmy się finalnej decyzji. Poproszono nas jednak o wprowadzenie następnych zmian i przeliczenie oferty. Kolejny raz z rzędu. Właściciel nie chciał zupełnie rezygnować ze swojej wizji.
Uwagi miały zostać nam przedstawione na jeszcze innym spotkaniu. Czekaliśmy w niepewności. Okazało się, że zapadła decyzja o współpracy z nami i realizacji naszej pierwszej propozycji. Wygrało połączenie ergonomii z designem.
Zmiany w trakcie budowy
Wizualizacje pierwszej koncepcji architektonicznej zawsze robią wrażenie. W przypadku TRIXIE, inwestor zdecydował się na jej realizację, wprowadzając jedynie niewielkie zmiany w zakresie elewacji budynku biurowego. Często jednak już po podpisaniu umowy, na etapie realizacji, pojawiają się wątpliwości i zmiany.
Rozumiemy to, że czasem pomysły przychodzą do głowy, gdy inwestycja zaczyna nabierać realnych kształtów. W takich sytuacjach nasz kierownik projektu zawsze przedstawia potencjalne konsekwencje zmian. Jeżeli jest jeszcze czas na wprowadzenie ich bezkosztowo, po prostu przygotowujemy rewizję projektu. Jeżeli zmiana wiąże się z dodatkowymi kosztami, przygotowujemy wycenę razem z informacją czy wpłynie to na końcowy termin realizacji prac.
W przypadku budowy TRIXIE zmieniliśmy elementy pokrycia elewacji z blachy na rąbek stojący na płytę warstwową w układzie pionowym. Dodaliśmy też elementy drewniane okładając nimi słupy i balkony.
gotowy obiekt
Zaufać architektowi
Budowę hali i biurowca TRIXIE zakończyliśmy w 2023 roku. Jesteśmy wdzięczni właścicielowi za zaufanie. Powstała ergonomiczna przestrzeń produkcyjna, biurowa i socjalna, a jednocześnie nowoczesny i ciekawy budynek.
Współpraca ze świadomym klientem to zawsze okazja do przygotowania naprawdę dobrego projektu, idealnie dopasowanego do potrzeb prowadzonej działalności. Tym bardziej cenimy sobie powierzenie nam takiej inwestycji.
