Często spotykamy się z tym, że inwestorom trudno jest ocenić, czy działka, której kupno rozważają, pozwoli na uzyskanie odpowiednich parametrów projektowanego budynku. Zależy to od wielu czynników, więc trudno się dziwić, że inwestorzy mogą się poczuć zagubieni.
Rzetelny wykonawca bierze taką analizę na siebie. Architekci i inżynierowie sprawdzają potrzeby inwestora, na ich podstawie ustalają kluczowe parametry budynków i godzą je z MPZP oraz przepisami budowlanymi. Na tej podstawie przygotowują ekspertyzę, która rozstrzygnie, czy działka spełnia wymagania.
Zabudowa – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu
Przed zakupem działki bezwzględnie należy sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To akt prawa miejscowego, który określa przeznaczenie oraz możliwości budowy. Ustanawia przepisy powszechnie obowiązujące na danym terenie, będące podstawą wydawania decyzji administracyjnych.
MPZP ustala ramy możliwej kubatury obiektów, ich wysokości, powierzchni, nachylenia połaci dachu czy kolorystyki elewacji. Bardzo istotne są również zapisy stanowiące o wymaganej powierzchni biologicznie czynnej oraz warunków usytuowania budynku na działce względem granic i innych obiektów.
Takie dokumenty są dostępne w Internecie. Można również poprosić o dostęp do nich bezpośrednio w urzędzie przypisanym terytorialnie do danego terenu.
Jeśli jesteś właścicielem lub wieczystym użytkownikiem działki, to nie ponosisz żadnej opłaty za ustalenie warunków zabudowy dla niej. Nie trzeba być jednak właścicielem działki, aby je uzyskać. Wtedy wnioskujący musi ponieść opłatę skarbową wynoszącą w tym momencie 598 zł. (stan na luty 2025)
Uzbrojenie działki przemysłowej
Działki mogą być uzbrojone w media lub nie. Mogą mieć dostęp do drogi lub nie. Najwygodniejszą opcją są oczywiście działki w pełni uzbrojone, jednak takie są oczywiście droższe.
Trzeba tu rozgraniczyć dwie sytuacje. Pierwsza to działka nieuzbrojona, ale z łatwym dostępem do miejskich mediów. Bez problemu można wtedy wykonać niezbędne przyłącza. Biorąc pod uwagę budżet całości, nie są to wysokie koszty.
Oczywiście im dalej, tym koszt przyłączenia do sieci będzie większy. Największy problem pojawia się, gdy chcemy kupić działkę dosłownie pośrodku niczego.
Wtedy szukamy alternatyw. Zamiast przyłącza do wodociągów, można wykonać odwiert do studni głębinowej. Stawiamy zbiorniki na gaz. Ścieki i wodę deszczową również możemy zaopiekować budując specjalne zbiorniki i sieci rozprowadzania. Znamy takie problemy i potrafimy je rozwiązać. Nie są niczym wyjątkowym i nie muszą dyskwalifikować działki.
Natomiast, gdy instalacje przechodzą przez działki sąsiadów należy uzyskać służebność przesyłu. Ustala się ją zwykle notarialnie, by zagwarantować sobie bezpieczeństwo. Taki zapis chroni przed sytuacją, gdy sąsiad blokuje przesył. Zdarza się również tak, że nie ma możliwości uzyskania zgody sąsiada lub nie zgadza się on na wykonanie przyłącza.
Parametry geologiczne gruntu
Bardzo istotne przy budowie jest sprawdzenie parametrów geologicznych gruntu. Warto poprosić sprzedającego o wykonanie odwiertów przez uprawnionego geologa lub samodzielnie zamówić takie badanie.
Obecnie badania gruntu wykonuje się za pomocą odwiertów wykonywanych na głębokość co najmniej 6 m. To niezwykle ważne. W ten sposób sprawdza się skład gruntu i poziom wód gruntowych. Na tej podstawie podejmuje się decyzje o sposobie posadowienia obiektu.
W ten sposób można oszacować, jakie koszty trzeba będzie ponieść na przygotowanie terenu i wykonanie fundamentów. W przypadku niestabilnego gruntu konieczna może być jego stabilizacja, wymiana albo palowanie.
Opłaty skarbowe
Forma własności wymusza okresowe, określone opłaty. Przygotowując się do kupna działki powinieneś to sprawdzić. Opłaty okresowe będzie trzeba ponosić również z tytułu podatku od nieruchomości.
Poszczególne jednostki terytorialne mają różne stawki za konkretny obszar. Warto sprawdzić stawkę podatku w danej lokalizacji. Czasami dwie bliskie, podobne działki podlegają administracyjnie pod inne jednostki terytorialne. Kwoty ich podatku mogą się znacząco różnić.
Obciążenie hipoteczne nieruchomości
Bezwzględnie musisz sprawdzić ewentualne obciążenie na hipotece danej nieruchomości. Wiedza na ten temat przed zakupem może oszczędzić wiele przykrych doświadczeń.
Informacje na temat obciążenia hipotecznego znajdziesz w księdze wieczystej stacjonarnie, w sądzie rejonowym w oddzielne CIKW przy wydziale ksiąg wieczystych lub online, korzystając z rządowej platformy www.ekw.ms.gov.pl.
Strefy inwestycyjne – rejony pod działalność usługową i wytwórczą
Strefy inwestycyjne często oferują gotowe tereny przemysłowe. W większości działki są dobrze skomunikowane i uzbrojone. Takie obszary mają też uchwalony plan zagospodarowania i przewidują zabudowę związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
To opcja warta rozważenia. Większość wspomnianych wcześniej problemów i kwestii wymagających sprawdzenia rozwiązuje właściciel lub zarządca strefy inwestycyjnej. Dodatkowym atutem są ulgi w opodatkowaniu, które mogą okazać się dużym ułatwieniem dla Ciebie. Wykaz specjalnych stref ekonomicznych znajdziesz na rządowej stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii: www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/specjalne-strefy-ekonomiczne.
Odlesienie i odrolnienie pod inwestycję
Jeśli bierzesz pod uwagę grunty leśne lub rolne, konieczne jest odlesienie lub odrolnienie, czyli wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej. To oczywiście generuje dodatkowe koszty.
Aby to zrobić trzeba złożyć wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej do właściwego starostwa powiatowego lub urzędu miasta na prawach powiatu. Co do zasady ta sama procedura odrolnienia i odlesienia jest obowiązująca na terenie całego kraju.
Dobrze jednak przed złożeniem wniosku skontaktować się ze starostwem. Przede wszystkim po to, by dowiedzieć się, czy ewentualne odlesienie lub odrolnienie gruntu jest w ogóle możliwe. Dodatkowo warto dopytać, jakie załączniki są wymagane dla działki na danym terenie.
Planowanie długoterminowe
Wielu inwestorów trudno jest przekonać, by spojrzeli na dalszą perspektywę niż bieżące problemy w przedsiębiorstwie. Siedzibę firmy trzeba planować w długoterminowej perspektywie.
Decydując się na kupno działki, nie myśl tylko o tym, czego obecnie potrzebujesz. Budowa nowego obiektu nie może być dopasowana jedynie do tego, co obecnie dzieje się w firmie. Zastanów się, czego możesz potrzebować za kilka lub kilkanaście lat.
Być może w perspektywie masz rozbudowy hali albo biurowca. Może konieczne będzie przeorganizowanie placu manewrowego. Dobrze, by działka dawała takie możliwości. Z biegiem lat ceny działek dookoła niej prawdopodobnie e wzrosną. Rozbudowa przedsiębiorstwa w innym miejscu, na nieprzyległej działce, przeważnie będzie wiązała się z większymi kosztami.
Jak zlokalizować swój projekt budowlany?
Właściwy wybór lokalizacji i wielkości działki budowlanej będzie często kluczowy ze względu na obostrzenia, jakim podlega dany obszar. Wynikają one z prawa budowlanego i lokalnych uwarunkowań. Procesy technologiczne prowadzone w halach mogą generować hałas i nieprzyjemne zapachy. Z tego względu samorządy często wprowadzają ograniczenia dla budowy zakładów produkcyjnych i determinują przeznaczenie terenu.
Działalność przemysłową lokuje się najczęściej na obrzeżach miast. Mają często one mniej reprezentacyjny charakter, dlatego tam stawia się fabryki.
W całym procesie zakupu zadbaj o bezpieczeństwo swoje i swoich nakładów finansowych. Sprawdź plan zagospodarowania, formę własności, opłaty skarbowe i obciążenia hipoteczne danej działki.
Zwróć też uwagę na to, czy budowa hali magazynowej albo przemysłowej na rozważanej działce nie będzie generowała dodatkowych kosztów. Jeśli dotychczasowy właściciel nie przeprowadził badań gruntu, zrób to samodzielnie. Sprawdź również klasyfikację działki – procedura odlesienia albo odrolnienia nie będzie bezkosztowa.
Pamiętaj, by na obecną inwestycję nie patrzeć tylko przez pryzmat obecnych problemów przedsiębiorstwa. Ważna jest długoterminowa perspektywa. Zastanów się, czego możesz potrzebować za kilka czy kilkanaście lat.
