Na początku zawsze wydaje się to łatwe. Wystarczy kupić projekt, zatrudnić kilka firm do realizacji poszczególnych prac i hala się wybuduje. Później tylko odbiór techniczny i gotowe. Sprawy jednak nazbyt często się komplikują już na początkowych etapach.
Ostatecznie inwestor zostaje ze wszystkim sam. Potrzebuje nowej hali, ale w ogóle nie wie od czego zacząć. Naprawdę nie ma w tym nic dziwnego. Formalności bywają naprawdę skomplikowane, a szukanie wykonawców i zarządzanie nimi wymaga czasu, którego inwestor zazwyczaj nie ma.
Generalne wykonawstwo rozwiązuje wiele problemów. Rzetelna firma budowlana zaczynając od krótkiego spotkania, sprawdzi, na jakim etapie przygotowań jest inwestor, czego potrzebuje i jak mu pomóc. Następnie przedstawia najkorzystniejszy plan realizacji inwestycji.
Niestety inwestorzy rzadko zastanawiają się nad tą kolejnością, a jest to bardzo ważne. Zakup działki w Polsce może być skomplikowany z punktu widzenia prawnego. Oczywiście nie każda działka jest również w ogóle odpowiednia pod budowę hali przemysłowej.
Choć często wydaje się, że teren jest odpowiednio duży i atrakcyjny to czasami sama działka może mieć znaczne ograniczenia prawne. Budowa okazuje się wtedy niemożliwa, a inwestor zostaje z gruntem, którego nie jest w stanie eksploatować.
Dlatego lepiej będzie, jeśli zaczniesz proces od architekta lub wykonawcy. Tu staniesz jednak przed wyborem: zlecić projekt architektowi niezalenie i następnie szukać wykonawcy całej inwestycji, czy zlecić projekt i budowę jednej firmie w ramach usługi zaprojektuj i wybuduj.
Oba rozwiązania są dobre, pod warunkiem, że architekt specjalizuje się w projektowaniu hal przemysłowych. To wąska dziedzina budownictwa, z wieloma niuansami. Jeżeli ktoś na co dzień nie zajmuje się tą branżą, to wiele rzeczy może go zaskoczyć, a to skutkuje wyższymi kosztami.
Architekci często też projektują dokładnie tak, jak życzy sobie zlecający. Nie proponują zmian, które poprawią funkcjonowanie hali albo zmniejszą koszty budowy i eksploatacji. W ten sposób elementy konstrukcyjne są często przewymiarowane, rozkłady nieergonomiczne, a technologie przestarzałe.
Dobrym rozwiązaniem jest więc zatrudnienie firmy budowlanej, która zajmuje się również projektowaniem. To zazwyczaj obniża koszty realizacji inwestycji i przyspiesza ją.
W każdym razie przed zakupem działki dobrze jest najpierw wybrać architekta lub wykonawcę i skonsultować z nim rozważany teren. Inaczej jest oczywiście, gdy już masz działkę. Wtedy po prostu zweryfikuj, czy spełnia wymagania planowanej hali.
Najprościej mówiąc – przy wysokości hali do 10 m, z podstawowymi instalacjami, cena za metr kwadratowy będzie wahać się między 2000, a 2500 zł. Jeżeli chcesz dodać jeszcze powierzchnię biurową, to w zależności od standardu wykończenia takich pomieszczeń, cena za metr kwadratowy wyniesie od 4500 do 6500 zł .
Do ceny hali i biur musisz doliczyć też koszty utwardzeń terenu zakładu. Uwzględniając koszty kanalizacji deszczowej i podstawowe instalacje w terenie, powinieneś przyjąć cenę 700 zł za metr kwadratowy. Przy takich założeniach możesz szacować następujące koszty budowy hali:
Taka inwestycja w sumie kosztuje więc między 7 000 000, a 8 355 00 zł
Oczywiście, na dobrą sprawę górne widełki nie mają granicy. To od Ciebie będzie zależało, co i w jakim standardzie chcesz umieścić w swoim obiekcie. Twój portfel będzie tu jedynym ograniczeniem.
Jeśli chodzi o finansowanie inwestycji, to oczywiście rozważ, czy kwalifikujesz się do różnego rodzaju dotacji i funduszy, np. unijnych.
Pozostaje też opcja kredytowania i zazwyczaj nasi klienci z niej korzystają. Wiąże się to z rozmową z doradcą kredytowym – trzeba określić, jaką masz zdolność kredytową i na jakiej wysokości wkład własny możesz sobie pozwolić.
W chwili, gdy dopiero rozważasz kupno nieruchomości pod budowę hali przemysłowej, powinieneś bezwzględnie sprawdzić kilka kwestii. Inwestorzy zazwyczaj nie wiedzą, czy działka, nad którą się zastanawiają, spełnia wymagania inwestycji. W tym momencie powinieneś bezwzględnie sprawdzić kilka kwestii.
Rzetelni wykonawcy hal często pomagają w kwestiach formalnych wyboru działki. Tak naprawdę, na początek, musisz zastanowić się przede wszystkim nad tym, czego potrzebujesz. Wymagania działalności twojej firmy będą rzutowały na parametry działki.
Zazwyczaj w mniejszych miejscowościach – poza dużymi aglomeracjami i strefami przemysłowymi – cena za metr kwadratowy działki zamyka się w widełkach między 50, a 200 zł. W większych miastach, czy wspomnianych wcześniej aglomeracjach i specjalnych strefach ekonomicznych cena działki może sięgać 600 zł za metr kwadratowy.
Parametry geologiczne mają kluczowy wpływ na fundamenty obiektu. Badania podłoża pomagają stwierdzić, jakie koszty będzie trzeba ponieść na posadowienie budynku. W przypadku niestabilnego gruntu konieczne może być palowanie albo jego stabilizacja czy wymiana.
Przede wszystkim ustal, czy teren inwestycji jest objęty warunkami zabudowy i zagospodarowania. To dokument, który reguluje rodzaj zabudowy, kubatury i wysokości budynków, wymagane powierzchnie terenów biologicznie czynnych. Jeśli takiego planu do tej pory nie przygotowano, możesz o to wystąpić do odpowiednich organów.
Ważny jest układ komunikacyjny wokół działki. Zastanów się, jakie pojazdy będą wjeżdżać na teren Twojej siedziby i czy dojazd do działki spełnia ich wymagania. Zazwyczaj im bliżej węzłów komunikacyjnych – tym lepiej. To obniża czas i koszty transportów.
Działki w pełni uzbrojone i dobrze skomunikowane zwykle są oczywiście najdroższe. Warto więc rozważyć zakup terenu nieuzbrojonego, jednak wtedy trzeba oczywiście samodzielnie wykonać niezbędne przyłącza, co dodatkowo kosztuje.
Jeśli media doprowadzone są w drodze dojazdowej lub działka sąsiada jest odpowiednio uzbrojona, a on zgadza się na służebność przesyłu – sprawa jest dość prosta. Problemy zaczynają się, gdy konieczne jest doprowadzenie instalacji na duże odległości.
Informacje na temat obciążenia hipotecznego znajdziesz w księdze wieczystej, w oddziale CIKW sądu rejonowego, stacjonarnie. Możesz sprawdzić je również online, korzystając z rządowej platformy www.ekw.ms.gov.pl. Wiedza na temat obciążeń hipotecznych przed zakupem nieruchomości może oszczędzić wiele nieprzyjemności.
Wybór architekta każdy opiera o własne kryteria. Na pewno powinieneś sprawdzić, czy wcześniej przygotowywał już projekty obiektów przemysłowych. To zdecydowanie usprawni prace, ale również pozwoli Ci uniknąć wprowadzania poprawek do projektu.
Architekt, który specjalizuje się w takich budynkach jest na bieżąco z najnowszymi trendami i zmianami w przepisach budowlanych. W codziennej pracy wykorzystuje rozwiązania przemysłowe dla różnych branż. Ktoś niedoświadczony w dziedzinie może nie przewidzieć kwestii związanych z układem funkcjonalnym, wyposażeniem itp.
Dobrze jest również obejrzeć poprzednie realizacje architekta i przejrzeć jego portfolio. Przede wszystkim po to, by sprawdzić, czy jego prace po prostu Ci się podobają. Każdy ma swój styl i ulubione rozwiązania, które powtarzają się w jego projektach.
Cena projektu architektonicznego hali o powierzchni minimum 1000m2 zaczyna się od 35 000zł w zakresie prac niezbędnych do samego uzyskania pozwolenia na budowę. Jeżeli projekt miałby zawierać także niezbędne projekty techniczne, to ceny będą się zaczynać od 70 000 zł netto. Koszt projektu rośnie razem z powierzchnią i stopniem skomplikowania hali. Może sięgać nawet kilkuset tysięcy złotych.
Rzetelny wykonawca hal bez problemu powinien udostępnić podstawowe dokumenty potwierdzające jego bezpieczną sytuację finansową. Są to np.:
Warto również włożyć trochę pracy w sprawdzanie wiarygodności i dobrze prześledzić referencje z realizacji podobnych hal. Nie tylko te najnowsze realizacje, ale również te starsze. W ten sposób sprawdzisz, czy wykonawca wywiązywał się ze swoich zobowiązań gwarancyjnych. Nie polegaj tylko na informacjach od generalnego wykonawcy – jeśli to możliwe, porozmawiaj z samymi inwestorami.
Istnieją również bardziej zaawansowane procedury, które zabezpieczają interesy inwestora w trakcie i po wybudowaniu hali przemysłowej. Angażują zewnętrzne instytucje, które dostarczają informacji o kondycji finansowej firmy wykonawcy lub gwarantują wypłatę środków pieniężnych w przypadku jego niewypłacalności:
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na temat sposobów sprawdzenia rzetelności firmy generalnego wykonawcy, przeczytaj nasz artykuł: Jak sprawdzić wiarygodność i kondycję finansową generalnego wykonawcy hali?
Umowa na budowę hali przemysłowej nie jest przyjemną lekturą do czytania przed snem. Wielostronicowy, opasły dokument pełen specjalistycznych pojęć i prawniczych formułek. Dobrze więc podejść do niego z własnym prawnikiem.
Każda umowa składa się z kilku nieprzypadkowych części. Wszystkie zapisy służą szczegółowemu zabezpieczeniu każdej ze stron. Na co zwrócić szczególną uwagę?
Sprawdź, czy zakresy prac umieszczone w umowie pokrywają się z tymi wcześniej ustalonymi. Dlatego integralną częścią umowy powinna być oferta wraz z dokładnym opisem zakresów prac. Nie ma tam miejsca na niedomówienia.
Umówcie się na warunki rozliczenia za realizację prac. Zazwyczaj przed rozpoczęciem prac budowlanych wykonawca i inwestor ustalają, jaka część wynagrodzenia jest zapłacona w formie zaliczki, a jaka w formie rozliczeń częściowych w trakcie prowadzenia prac. Kolejne rozliczenia odbywają się w oparciu o częściowe faktury VAT – najczęściej na koniec każdego miesiąca w oparciu o protokół zaawansowania prac.
Terminy są głównych przedmiotem sporów między inwestorami, a generalnymi wykonawcami. Umowa musi określać datę rozpoczęcia i zakończenia realizacji hali (wybudowanie obiektu, przeprowadzenie odbiorów z Nadzorem Budowlanym, Państwową Strażą Pożarną i Sanepidem, oddania go do użytkowania zamawiającemu).
Musisz mieć pewność, że wykonawca w uczciwy sposób będzie wywiązywał się ze swoich obowiązków. Najpewniejszymi zabezpieczeniami są instrumenty bankowe i ubezpieczeniowe nazywane gwarancjami.
Gwarancje bankowe i ubezpieczeniowe mają jedną wadę – są kosztowne, a koszt ten jest doliczany każdorazowo do kwoty kontraktu, więc de facto płacisz za te gwarancje. Alternatywą jest deklaracja wekslowa i weksel.
Często najwięcej emocji wzbudzają zapisy dyscyplinujące realizację warunków umownych. Kary stanowią podstawową formę odszkodowania za niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązków umownych. Mogą zostać zastosowane tylko w ściśle określonych warunkach. Przysługują zarówno zlecającemu, jak i wykonawcy. Profesjonalny wykonawca zawsze skupia się na polubownych rozwiązaniach kwestii spornych i pomocy inwestorowi.
Wykonawca musi przedstawić Ci także ubezpieczenia, które zabezpieczają interesy obu stron – OC i CAR. To i inne zagadnienia związane z umową na budowę hali przemysłowej szerzej opisaliśmy w artykule Umowa na budowę hali przemysłowej – na co musisz zwrócić uwagę?
Aby uzyskać pozwolenie na budowę hali, trzeba spełnić szereg warunków. Dotyczą one nie tylko projektu, ale także działki, jej kwestii formalnych i uzbrojenia w media. Najwygodniejszą opcją jest nadanie biurze projektowemu albo firmie wykonawcy hali pełnomocnictwa, by wystąpili o pozwolenie na budowę w imieniu inwestora.
Co do zasady procedura uzyskania na budowę jest jednolita w całym kraju. Praktyka pokazuje, że często starostwa i wydziały architektury mają własne wytyczne co do formy i kompletności pozwolenia na budowę. Dlatego dość normalne jest otrzymanie postanowienia o uzupełnienie dokumentacji. Najczęściej są to jednak drobnostki.
Urzędnika też trzeba zrozumieć. Zazwyczaj mierzy się z nadmiarem pracy. Urzędników jest zbyt mało, by rozpatrywać sprawy na bieżąco i często wykorzystują takie postanowienia do przedłużenia sobie czasu na wydanie pozwolenia.
Ważne, by architekt czy wykonawca utrzymywał kontakt z osobą zajmującą się daną sprawą w urzędzie. Wtedy zamiast wysyłania postanowienia o uzupełnieniu dokumentacji drogą formalną, taką informację przekazuje się telefonicznie. Dobrze jest też brakujące dokumenty zanieść bezpośrednio do urzędu, żeby postarać się maksymalnie tej osobie pomóc. Wtedy można liczyć na szybsze wydanie pozwolenia niż ustawowe 65 dni od złożenia wniosku.
Budowa hali przemysłowej to bardzo interdyscyplinarny projekt. Wymaga znajomości przepisów budowlanych, zapisów prawnych, praktyk z branży i doświadczenia w zarządzaniu brygadami budowlanymi.
Zarządzanie samodzielnie takim przedsięwzięciem jest bardzo kosztowne. Przede wszystkim angażuje czas. Realizacja pełnego projektu wymaga pracy kilku osób z zasobów firmy. Do tego trzeba doliczyć koszty błędów i przebudżetowanych zakresów prac. Niedoświadczeni zarządcy nie wychwycą takich sytuacji.
Warto więc powierzyć realizację inwestycji generalnemu wykonawcy. Taka firma w Twoim imieniu kontraktuje, kontroluje, prowadzi formalności i budowę hali. Na koniec uzyskuje pozwolenie na użytkowanie i oddaje gotowy budynek.
Generalny wykonawca bierze pełną odpowiedzialność za halę, którą buduje. Po jego stronie jest czuwanie nad punktami styku różnych branż i koordynacja wszystkich uczestników budowy, by prace postępowały jedna po drugiej bez niepotrzebnych przestojów.
Jeszcze wygodniejszym rozwiązaniem jest usługa zaprojektuj i wybuduj. To sposób na uproszczenie i przyśpieszenie realizacji. Wszystkie prace, od przygotowania projektu, przez procedury urzędowe związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę, aż po wykonanie robót budowlanych i oddanie hali do użytkowania wykonujemy firma generalnego wykonawcy.
Jeśli masz pytania dotyczące budowy hali przemysłowej, skontaktuj się z nami.
KONTAKTJeśli chcesz sprawdzić cenę swojego nowego obiektu – napisz do nas.
Szybka wycenaJeśli na tym etapie masz pytania – skontaktuj się bezpośrednio z jednym z naszych inżynierów
734 000 685
Piotr Kowalski
Kierownik sprzedaży
