Widok umowy na budowę hali przemysłowej potrafi przerazić. Wielostronicowy, opasły dokument pełen specjalistycznych pojęć i prawniczych formułek. Często do takiego dokumentu inwestorzy nie chcą nawet zajrzeć. Nie rozumieją go.
Dlatego właśnie bardzo dobrą praktyką jest dbałość o jakość i czytelność dokumentacji jaką generalny wykonawca dostarcza klientom. Każdy dokument, projekt, czy nawet mail powinien być dokładnie. Nie inaczej jest w przypadku umowy. Inwestor musi się w niej łatwo odnaleźć.
Każda umowa składa się z kilku nieprzypadkowych części. Wszystkie zapisy służą szczegółowemu zabezpieczeniu każdej ze stron. Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy? Jak inwestor może zadbać o bezpieczeństwo swoje i swojej firmy?
Pierwsze zapisy umowne to oświadczenie zamawiającego, czyli inwestora. Inwestorem może być podmiot, który jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem gruntu, na którym planuje wybudować halę , czyli przedmiot umowy. Druga strona, wykonawca, to firma, która ten obiekt ma zrealizować.
Przed podjęciem współpracy inwestor musi przedstawić oświadczenie o prawie do użytkowania gruntu, dysponowaniu środkami finansowymi wystarczającymi na realizację inwestycji i uzyskania pozwolenia na budowę. Rzetelny wykonawca pomaga w uzyskaniu pozwolenia na budowę , ponieważ procedura bywa uciążliwa. Często wymaga dodatkowego dostosowania projektu hali. Inżynierowie na podstawie upoważnienia reprezentują inwestora w urzędach i gromadzą niezbędne dokumenty.
Niezwykle ważne jest szczegółowe określenie przedmiotu umowy. Nierzadko generalni wykonawcy w swoich umowach niejasno i w niepełny sposób opisują zakresy prac. W trakcie budowy mogą stać się przedmiotem sporu.
Dlatego integralną częścią umowy powinna być oferta wraz z dokładnym opisem zakresów prac. Nie ma tam miejsca na niedomówienia. Bardzo istotne jest, by inwestor dokładnie zapoznał się z tymi zakresami.
Każda umowa na budowę hali powinna zawierać zapisy o niezbędnych certyfikacjach, zgodności realizacji inwestycji ze sztuką budowlaną, wymaganiami ustaw i prawa Unii Europejskiej. Umowa musi powstać w oparciu o przepisy Ustawy Prawo Budowlane oraz Kodeksu Cywilnego .
Takie zapisy są konieczne. Wynikają z obowiązujących regulacji prawnych. Nie trzeba tutaj kłaść szczególnego nacisku interpretacyjnego.
Dla obu stron najistotniejsze są kwestie związane z terminem realizacji, organizacją pracy i placu budowy, zadaniami podwykonawców w czasie realizacji inwestycji, zakresami gwarancji, ubezpieczeniem oraz terminami i formami rozliczeń płatności.
Do obowiązków wykonawcy należy:
Do obowiązków zamawiającego należy:
Bardzo częstą praktyką jest to, że wykonawca korzysta z usług podwykonawców przy realizacji inwestycji. Ponosi wtedy pełną odpowiedzialność za prace i działania podwykonawców tak samo, jak za prace realizowane przez siebie.
Wykonawca ma obowiązek nadzorowania podwykonawców na budowie i rozliczania ich z terminowości. Natomiast zamawiający ma prawo ingerencji w wybór podwykonawców – każda taka firma musi być zgłoszona inwestorowi i zaakceptowana przez niego. W uzasadnionych przypadkach inwestor ma prawo sprzeciwu wobec danego podwykonawcy.
Odbiory
Umowa na budowę hali przemysłowej musi regulować także kwestie odbiorów robót – częściowych i końcowego. Takie zapisy zawierają informacje kto, kogo, w jakim terminie i jaką drogą komunikacji informuje o zakończeniu etapu pracy lub całości budowy. Następnie kto i w jakim terminie ma przystąpić do odbioru, a także co się dzieje, gdy umyślnie lub nie, inwestor lub jego upoważniony przedstawiciel do takiego odbioru nie przystąpi.
Co do zasady, profesjonalny wykonawca zawsze stara się przejąć od inwestora jak najwięcej obowiązków i formalności. Inwestor powinien być jednak w pełni świadomy sytuacji na każdym etapie budowy. To zlecający wie najlepiej, czego potrzebuje – wizje mogą ulegać zmianie i w trakcie realizacji inwestycji wciąż jest czas na ich wdrażanie. Dlatego tak ważne jest, by inwestor lub jego przedstawiciel był obecny na spotkaniach koordynacyjnych i odbiorach.
Oczywistym punktem umowy są zapisy dotyczące wynagrodzenia należnego wykonawcy za wykonane prace. płatności. Te zapisy muszą zawierać informacje o tym, ile, w jakich transzach i na jakich zasadach zamawiający płaci wynagrodzenie wykonawcy oraz jakie dokumenty wykonawca musi przedstawić, by otrzymać płatność.
Strony muszą ustalić warunki rozliczenia za realizację prac. Zazwyczaj przed rozpoczęciem prac budowlanych wykonawca i inwestor ustalają, jaka część wynagrodzenia jest zapłacona w formie zaliczki, a jaka w formie rozliczeń częściowych w trakcie prowadzenia prac. Kolejne rozliczenia odbywają się w oparciu o częściowe faktury VAT – najczęściej na koniec każdego miesiąca w oparciu o protokół zaawansowania prac.
To oznacza, że zamawiający ponosi koszty tylko wykonanych do tej pory prac, co potwierdza osobiście lub z pomocą inspektora nadzoru inwestorskiego w dokumencie nazywanym protokołem zaawansowania prac. Dobrą praktyką jest, żeby wykonawca ostatnie 5% wartości kontraktu otrzymywał niezależnie od zaawansowania prac po odbiorze końcowym inwestycji – najczęściej po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.
Przed każdą płatnością wykonawca jest zobowiązany do przedłożenia oświadczeń od podwykonawców, o tym, że zrealizował wobec nich wszystkie zobowiązania na dzień wystawienia danej faktury.
W umowie powinno się określić terminy płatności, natomiast zamawiający musi dostosować do nich swoje możliwości finansowe i przygotować się na regularne koszty. Kiedy harmonogram prac jest zaplanowany z góry, to łatwo również przewidzieć harmonogram faktur. Rzetelny wykonawca powinien przedstawić przybliżony harmonogram płatności przed podpisaniem umowy.
Jedną z podstawowych kwestii, które powinna regulować umowa są terminy. Często to właśnie one są głównych przedmiotem sporów między inwestorem, a generalnym wykonawcą.
Przede wszystkim umowa musi określać datę rozpoczęcia i zakończenia realizacji hali (wybudowanie obiektu, przeprowadzenie odbiorów z Nadzorem Budowlanym, Państwową Strażą Pożarną i Sanepidem, oddania go do użytkowania zamawiającemu).
Nieodłącznym elementem umowy jest również wspomniany wcześniej harmonogram prac, w którym szczegółowo rozpisane są poszczególne prace z terminami ich wykonania i kosztami. W ten sposób można na bieżąco śledzić postępy i szacować ewentualne opóźnienia. Umowa wyszczególnia także sytuacje, które automatycznie wpływają na termin.
Na przesunięcie terminu mogą wpływać warunki gruntowe lub pogodowe, na które nikt nie ma wpływu. Zdarza się też, że opóźnienie jest spowodowane brakiem energii elektrycznej na działce. Bardziej ekstremalne czynniki niezależne od żadnej ze stron to tzw. “siła wyższa” – strajk, wojny, epidemie, pandemie, powodzie, pożary, trzęsienia ziemi i inne poważne katastrofy.
Gdy wykonawca zleca dodatkowe prace lub zmienia część wcześniej ustalonych na inne, termin zakończenia budowy może zmienić się o różnicę dni potrzebnych na wykonanie tych robót. W takim przypadku konieczne jest podpisanie aneksu do umowy.
Przesunięcie terminu zdarza się także z winy zamawiającego – najczęściej przez zwłokę w przekazaniu działki wykonawcy lub w płatnościach faktur . Czasem wynika to również z przeciąganiem podjęcia decyzji istotnych dla realizacji prac, takich jak np. wybór elementów wykończeniowych. W takich przypadkach termin zakończenia budowy przedłuża się o ilość dni zwłoki ze strony inwestora.
Do tych zapisów często nie przykłada się należytej uwagi w trakcie podpisywania umowy. To błąd. Regulacje dotyczące warunków wpływających na termin odbioru są wykorzystywane przy egzekwowaniu czasu realizacji umowy. Taki jest branżowy standard. Wszystkie paragrafy trzeba dokładnie przeanalizować.
Bywa, że odstąpienie od umowy wynika z konfliktu zlecającego z wykonawcą. Wtedy jest jednostronne i nie jest to przyjemna sytuacja. Dlatego przed podpisaniem umowy tak ważne jest, by zapisy dotyczące rozwiązania i rozliczenia umowy były opisane jasno i uczciwie.
Nie zawsze jednak zerwanie umowy musi wynikać z konfliktu. Bywa, że któraś ze stron jest zmuszona do takiego kroku z przyczyn niezależnych lub niezawinionych. Analizując zapisy dotyczące odstąpienia od umowy, warto mieć na względzie również taki scenariusz. Bardzo ważne, by ta kwestia była transparentna dla obu stron.
Przede wszystkim należy wyjaśnić te dwa pojęcia. Rękojmia wynika z ustawy. To odpowiedzialność za wady usług, które świadczy wykonawca. Gwarancja natomiast jest dobrowolna. To zapewnienie wykonawcy, że przedmiot umowy będzie najwyższej jakości i zobowiązanie do naprawy lub zadośćuczynienia, gdy okaże się inaczej.
Po zgłoszeniu usterki, wykonawca w określonym terminie pisemnie ustosunkowuje się do niej i niezwłocznie podejmuje prace naprawcze. Czas reakcji podlega negocjacji. Im krótszy – tym korzystniejszy dla inwestora.
Gwarancja i rękojmia nie są bezwarunkowe. Obiekt należy użytkować zgodnie z przeznaczeniem i serwisować w określonych terminach. Dobrą praktyką jest przekazywanie przez wykonawcę instrukcji użytkowania obiektu wraz z listą elementów, które podlegają okresowym przeglądom.
Umowa między zamawiającym i wykonawcą nie przestaje obowiązywać w momencie przekazania obiektu do użytkowania. Zobowiązania wykonawcy można podzielić na dwa okresy – czas wykonywania robót budowlanych i okres obowiązywania rękojmi i gwarancji na te roboty.
W obu przypadkach inwestor musi mieć pewność, że wykonawca w uczciwy sposób będzie wywiązywał się ze swoich obowiązków. Najpewniejszymi zabezpieczeniami są instrumenty bankowe i ubezpieczeniowe nazywane Gwarancjami (dalej pisane od wielkiej litery dla odróżnienia od gwarancji i rękojmi wykonawcy).
Gwarancja to dokument wystawiony na wniosek i koszt wykonawcy przez bank lub towarzystwo ubezpieczeniowe. Zlecający może z niej skorzystać, jeśli wykonawca nie wywiązuje się z umowy. Przyjmując Gwarancję należy się upewnić, czy spełnia podstawowe kryteria zapewniające bezpieczeństwo:
Gwarancja musi zostać wystawiona przez renomowany bank lub towarzystwo ubezpieczeniowe – ważne, by w czasie okresu Gwarancji ta instytucja nie przestała istnieć; można zakładać, że bank lub towarzystwo ubezpieczeniowe, który działa stabilnie od wielu lat i cieszy się dobrą opinią, przetrwa kilka kolejnych.
Wykonawca przedstawia zamawiającemu Gwarancję (bankową lub ubezpieczeniową) należytego wykonania umowy w czasie wykonywania robót. Następnie, na okres obowiązywania gwarancji i rękojmi wykonawca przedstawia zamawiającemu Gwarancję (bankową lub ubezpieczeniową) usunięcia wad i usterek. Jest też tak zwana Gwarancja łączona – Gwarancja należytego wykonania umowy oraz usunięcia wad i usterek.
Gwarancja należytego wykonania umowy w czasie wykonywanych robót zabezpiecza inwestora do momentu ukończenia budowy. Załóżmy hipotetyczną sytuację: wykonawca zrealizował prawie całą budowę. Niestety przez złą sytuację finansową i utratę płynności, nie zamontował drzwi i bram. Łączny koszt robót to 50 000 złotych.
Ponieważ na początku realizacji umowy wykonawca przestawił Gwarancję bankową należytego wykonania umowy, inwestor zwraca się do tego banku z wnioskiem o wypłatę 50 000 złotych z przedstawionej Gwarancji. Czas wypłaty zależy od banku, zazwyczaj to kilka dni. Do dokończenia prac na hali zostaje zatrudniona inna firma, koszty pokrywa Gwarancja.
Gwarancja usunięcia wad i usterek zabezpiecza interesy inwestora po zakończeniu budowy. Weźmy pod uwagę przykład, w którym wykonawca zrealizował inwestycję i przekazał ją do użytkowania. Okres gwarancji to 5 lat. Po 4 latach użytkowania pojawia się nieszczelność dachu. Kiedy inwestor chce zgłosić usterkę wykonawcy, dowiaduje się, że jego firma już nie istnieje. W takim wypadku inwestor zatrudnia inną firmę i zgłasza wniosek o wypłatę z przedstawionej Gwarancji do banku.
Gwarancje bankowe i ubezpieczeniowe mają jedną wadę – są kosztowne, a koszt ten jest doliczany każdorazowo do kwoty kontraktu, więc de facto Inwestor płaci za te gwarancje. Alternatywą mogącą dyscyplinować wykonawcę w podobny sposób jest deklaracja wekslowa i weksel.
Weksel jest papierem wartościowym i stanowi zabezpieczenie umowy zawartej pomiędzy stronami. Najczęściej wykorzystuje się go przy profesjonalnych umowach. Gwarantuje terminową spłatę zobowiązania. Weksel ułatwia egzekucję sądową należności, ale jeśli dłużnik jest niewypłacalny, to może okazać się bezwartościowy.
Często najwięcej emocji wzbudzają zapisy dyscyplinujące realizację warunków umownych. Kary stanowią podstawową formę odszkodowania za niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązków umownych. Mogą zostać zastosowane tylko w ściśle określonych warunkach. Przysługują zarówno zlecającemu, jak i wykonawcy. Profesjonalny wykonawca zawsze skupia się na polubownych rozwiązaniach kwestii spornych i pomocy inwestorowi. Podjęcie tak dużego przedsięwzięcia bywa nieprzewidywalne w skutkach.
Kary nakładane na wykonawcę dotyczą przede wszystkim zwłoki w realizacji inwestycji czy naprawy usterek. Kary określone są procentowo w odniesieniu do każdego dnia zwłoki. Takie kary są ograniczone – nie mogą opiewać na więcej niż określony procent całej wartości kontraktu.
Ważne jest, że zwłokę należy odróżnić od opóźnienia, które jest niezależne od winy. Zwłoka wynika właśnie z winy wykonawcy. Te pojęcia często stosowane są zamiennie, a mają zupełnie inne znaczenie prawne i konsekwencje.
Kary nakładane na inwestora dotyczą zazwyczaj sytuacji, gdy nie przekaże on w wyznaczonym terminie placu budowy lub odstąpi od umowy z powodów zupełnie niezależnych i niezawinionych przez wykonawcę.
Wykonawca musi przedstawić zlecającemu ubezpieczenia, które zabezpieczają interesy obu stron.
Dobrą praktyką jest ubezpieczenie działalności polisą od odpowiedzialności cywilnej. Warto sprawdzić, czy wykonawca ją posiada i na jaką kwotę. To podstawowe ubezpieczenie, które pokrywa ewentualne szkody majątkowe lub osobowe, powstałe w związku z działalnością wykonawcy. Co do zasady – im wyższa kwota ubezpieczenia, tym lepiej z punktu widzenia inwestora.
Dodatkową polisą od wszystkich ryzyk budowlanych jest polisa CAR. Obejmuje bardzo szeroki zakres ryzyk związanych z prowadzeniem prac budowlanych, których wystąpienie nie zawsze byłoby ubezpieczone w ramach polisy OC.
Wykonawca zawiera taką polisę na kwotę wartości kontraktu. Jako beneficjenta powinien wskazać inwestora.
Polisa CAR obowiązuje do dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie lub dnia podpisania protokołu odbioru końcowego. Bardzo ważne jest, by od tego dnia obowiązywało już standardowe ubezpieczenie nieruchomości.
W umowie należy wskazać osoby reprezentujące obie strony na placu budowy. Niezbędne jest również zapis mówiący o tym, w jaki sposób ma odbywać się oficjalna komunikacja. Ważne, by strony dokładnie ustaliły szczegóły komunikacji. W ten sposób łatwiej uniknąć późniejszych nieporozumień.
Tak naprawdę umowę trzeba po prostu spokojnie przeczytać i przedyskutować. Jej celem jest zabezpieczenie interesów obu stron. Wszystkie zapisy powinny być sprawiedliwe dla każdej ze stron. Umowa reguluje współpracę między wykonawcą, a zlecającym. Powinna ograniczyć możliwości nadużyć i ewentualnych nieuczciwych praktyk.
Przygotowanie do rozpoczęcia budowy jest na pewno stresującym czasem. To poważna inwestycja, dlatego należy podejść do niej z należytą uwagą. Jeśli te kwestie są dla Ciebie trudne – skontaktuj się z nami. Przygotujemy dla Ciebie ofertę na budowę hali i wyjaśnimy wszystkie kwestie związane z umową.
Jeśli masz pytania dotyczące budowy hali przemysłowej, skontaktuj się z nami.
KONTAKTJeśli chcesz sprawdzić cenę swojego nowego obiektu – napisz do nas.
Szybka wycenaJeśli na tym etapie masz pytania – skontaktuj się bezpośrednio z jednym z naszych inżynierów
734 000 685
Piotr Kowalski
Kierownik sprzedaży
