SAPOR TEXTILE: inwestycja, która utknęła na lata i prawie się nie wydarzyła – jak odzyskaliśmy kontrolę nad budową i doprowadziliśmy ją do finału

Budowa nowej siedziby firmy miała dać inwestorowi to, czego potrzebował na kolejnym etapie budowania biznesu: funkcjonalną halę magazynową z częścią biurową, dopasowaną do potrzeb operacyjnych i gotową służyć firmie przez lata.

To historia inwestycji, która przez kilka lat funkcjonowała głównie na papierze, a gdy w końcu weszła w etap realizacji, bardzo szybko straciła kontrolę nad jakością, harmonogramem i odpowiedzialnością po stronie wykonawczej. Moment przełomowy nastąpił wtedy, gdy inwestor zdecydował się zatrzymać ten proces i wrócić do partnera, który będzie w stanie go uporządkować.

W tym case study pokazujemy, jak wyglądało przejęcie budowy po nierzetelnym wykonawcy, jakie błędy znaleźliśmy na placu oraz w jaki sposób doprowadziliśmy inwestycję do końca, przywracając kontrolę nad procesem i poczucie bezpieczeństwa po stronie inwestora.

2019–2020: Projekt, który miał poczekać na właściwy moment

Współpraca rozpoczęła się pod koniec 2019 roku, tuż przed świętami Bożego Narodzenia. Na tym etapie inwestor rozważał różne scenariusze budowy i nie miał pewności, kiedy będzie mógł ruszyć z realizacją.

Ostatecznie podjął decyzję: najpierw przygotowanie projektu budowlanego i uzyskanie pozwolenia na budowę, bez presji natychmiastowego startu prac. Zabraliśmy się więc za przygotowanie koncepcji architektonicznej. To był autorski projekt, odbiegający od typowych rozwiązań stosowanych w obiektach magazynowo-biurowych. Dodatkowym wyzwaniem były wymagania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które narzucały duże spadki dachu.

Przygotowaliśmy koncepcję, która łączyła funkcjonalność z wyraźnym charakterem architektonicznym. Od razu spodobała się inwestorowi.

W 2020 roku uzyskaliśmy pozwolenie na budowę i przygotowaliśmy pierwsze wyceny inwestycji. Formalnie wszystko było gotowe. Biznesowo jeszcze nie.

2020–2023: Wstrzymanie inwestycji i rosnące koszty

Pandemia COVID-19 źle wpłynęła na działalność inwestora, działającego w branży dystrybucji tkanin. Szczególny wpływ na to miało zamknięcie centrów handlowych. W efekcie decyzja o budowie nowej hali została odłożona.

Inwestor wracał do tematu co kilkanaście miesięcy, za każdym razem prosząc o aktualizację kosztów. Problem polegał na tym, że każda kolejna wycena była wyższa od poprzedniej. Rosły zarówno ceny materiałów, jak i usług wykonawczych.

To pokazuje jedną z kluczowych zależności: projekt może pozostać niezmienny, ale koszt jego realizacji już nie.

2023–2024: Przetarg, którego nie wygraliśmy

Ostatecznie w 2023 roku inwestor podjął decyzję o rozpoczęciu budowy i uruchomił przetarg.

Pomimo znajomości projektu i wcześniejszego zaangażowania, nie wybrał naszej oferty. Do przetargu dołączył wykonawca, który zaproponował znacząco niższą cenę i uwiarygodnił się w oczach inwestora dotychczas zrealizowanymi inwestycjami. Według nas była na poziomie, który nie pozwalał osiągnąć zakładanego standardu realizacji, ale rozumieliśmy i zaakceptowaliśmy decyzję klienta.

Warto dodać, że w międzyczasie jako firma rozwinęliśmy się i nie budujemy już obiektów tej wielkości. Mimo to zależało nam na tej realizacji. Był to autorski projekt, dopracowany i dobrze przemyślany od podstaw.

2024: Odzyskując kontrolę nad budową

Pod koniec 2024 roku, niecały rok po rozstrzygnięciu przetargu, inwestor wrócił z prośbą o pomoc. Wybrany wykonawca nie był w stanie skutecznie prowadzić budowy.

Po niemal roku prac wykonano jedynie fundamenty oraz fragment konstrukcji pierwszej kondygnacji części biurowej. Zaawansowanie inwestycji wynosiło około 10-15%. Według naszych założeń, w tamtym momencie, obiekt powinien być już na finiszu.

Problemy dotyczyły nie tylko tempa, ale przede wszystkim jakości. Wykonawca nie był w stanie poprawnie zrealizować nawet podstawowych elementów konstrukcyjnych, a nadzór nad budową był niewystarczający. Kierownik budowy prowadził jednocześnie kilka inwestycji i nie kontrolował skutecznie prac.

Diagnoza: skala problemu większa niż opóźnienie

Przed podjęciem decyzji o przejęciu inwestycji musieliśmy rzetelnie ocenić sytuację.

Na budowę wezwaliśmy geodetę w celu zinwentaryzowania wykonanych prac i porównania ich z dokumentacją projektową. Dopiero na tej podstawie możliwe było określenie rzeczywistego zakresu błędów i przygotowanie oferty na dokończenie budowy.

W trakcie analizy stwierdziliśmy m.in.:

• fundamenty hali niezgodne z projektem, zarówno pod względem geometrii, jak i wymiarów,
• nieprawidłowe zamontowanie zbrojenia stropu oraz schodów,
• wylanie chudego betonu bez wcześniejszego wykonania kanalizacji podposadzkowej, więc musieliśmy przewidzieć jego częściowe skucie,
• niedokładności murarskie oraz błędne wytyczenie miejsca części biurowej względem hali.

To nie były pojedyncze niedociągnięcia. To był brak kontroli nad jakością i przebiegiem całej inwestycji.

Zaczynając od naprawy usterek – jak przejęliśmy budowę?

W obliczu takiej skali problemów inwestor zdecydował się zerwać współpracę z dotychczasowym wykonawcą i powierzyć dokończenie budowy nam.

Gdy wrócił do nas, pierwszym krokiem nie było wznowienie prac, lecz uporządkowanie sytuacji, zarówno technicznie, jak i organizacyjnie. Po analizie stanu istniejącego wdrożyliśmy proces oparty na:

• kontroli jakości na każdym etapie,
• koordynacji międzybranżowej,
• bieżącej komunikacji z inwestorem.

Za realizację odpowiadał nowy kierownik budowy Jan Wilkowski oraz kierownik projektu Artur Raczek. W ten sposób przywróciliśmy przewidywalność procesu i skutecznie kontynuowaliśmy prace.

Efekt: inwestycja zakończona, ale za jaką cenę?

Po przejęciu budowy inwestycję doprowadziliśmy do końca zgodnie z nowym harmonogramem. Współpraca układała się na tyle dobrze, że inwestor zdecydował się rozszerzyć zakres prac o wykończenie obiektu pod klucz.

Wykończyliśmy więc przestrzenie biurowe w eleganckim standardzie. Zespół przeprowadził również wszystkie wymagane odbiory, w tym uzgodnienia z Sanepidem i Strażą Pożarną oraz uzyskał pozwolenie na użytkowanie.

Cały proces, rozpoczęty w 2019 roku, zakończył się w 2025 roku przeprowadzką do nowej siedziby. Najważniejsza zmiana dotyczyła jednak nie samego budynku, a doświadczenia inwestora. Po wcześniejszych problemach kluczowe stało się poczucie kontroli i partnerskiej relacji.

„Analizując doświadczenia z poprzednim wykonawcą wzbiera we mnie olbrzymia irytacja i złość. Budowa stała w miejscu, a piętrzące się problemy nie miały końca, powodując olbrzymią frustrację. Po przejęciu inwestycji przez CS Construction prace wróciły na prawidłowy tor i zostały uporządkowane jak za dotknięciem «magicznej różdżki». Pojawiła się kontrola, jasna komunikacja i realny postęp w pracach. W końcu mogłem się skupić na zarzadzaniu własną organizacji, a nie permanentnie pilnować i być zakładnikiem poprzedniego wykonawcy”.

– Seweryn Pawlik,
Prezes Zarządu SAPOR TEXTILE

Jak nie przepalić budżetu, czasu i niepotrzebnych emocji

Ten projekt pokazuje kilka rzeczy, które warto powiedzieć wprost. Po pierwsze, dobrze przygotowany projekt i pozwolenie na budowę to dopiero początek. O sukcesie inwestycji decyduje jakość realizacji.

Po drugie, wybór wykonawcy bez dokładnej weryfikacji sposobu prowadzenia inwestycji i realnego zakresu oferty może prowadzić do poważnych problemów na etapie realizacji.

Po trzecie, nawet przy zaangażowanym nadzorze inwestorskim problemy wykonawcze mogą szybko przełożyć się na błędy, opóźnienia i chaos decyzyjny.

Dobrze poprowadzona budowa to nie tylko efekt końcowy, ale również sposób, w jaki inwestor przechodzi przez cały proces.

Dobrze poprowadzona budowa hali – różnica między chaosem a kontrolą

Budowa hali przemysłowej to proces wymagający doświadczenia, precyzji i odpowiedzialności na każdym etapie. Realizacja dla SAPOR TEXTILE pokazuje, jak łatwo można stracić kontrolę i jak dużą różnicę robi partner, który potrafi ją odzyskać i doprowadzić inwestycję do końca.

Jeśli planujesz budowę hali i chcesz mieć pewność, że cały proces będzie przebiegał przewidywalnie, od projektu po odbiór, postaw na zespół, który bierze odpowiedzialność za całość inwestycji. Skontaktuj się z nami i sprawdź, jak wygląda budowa prowadzona z pełną kontrolą.